Eine neue Heizung, eine Fassadensanierung, eine Photovoltaikanlage oder eine neue Umgebungsgestaltung: In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft müssen zahlreiche Entscheide gemeinsam gefällt werden.
Dabei stellt sich regelmässig dieselbe Frage:
Welche Mehrheit braucht es für diesen Beschluss?
Die Antwort hängt nicht einfach von der Höhe der Investition ab. Entscheidend ist insbesondere, wie eine Massnahme rechtlich eingeordnet wird und ob das Reglement der Gemeinschaft zusätzliche Bestimmungen enthält.
Im Schweizer Stockwerkeigentumsrecht werden verschiedene Mehrheiten unterschieden.
Was bedeutet einfaches Mehr?
Viele gewöhnliche Verwaltungsentscheide können mit einem einfachen Mehr beschlossen werden.
Auch notwendige bauliche Massnahmen fallen grundsätzlich in diese Kategorie.
Dazu gehören Arbeiten, die erforderlich sind, um den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache zu erhalten.
Ein typisches Beispiel wäre die Reparatur eines defekten Garagentors oder die notwendige Instandsetzung eines beschädigten Bauteils.
Der HEV ordnet notwendige beziehungsweise werterhaltende Massnahmen nach Art. 647c ZGB grundsätzlich dem einfachen Mehr zu.
Entscheidend ist dabei nicht, ob eine Massnahme teuer ist.
Auch eine sehr kostspielige Dachsanierung kann eine notwendige Massnahme darstellen, wenn sie erforderlich ist, um das Gebäude zu erhalten.
Was bedeutet qualifiziertes Mehr?
Bei einem qualifizierten Mehr reicht die Zustimmung nach Köpfen allein nicht aus.
Zusätzlich müssen die entsprechenden Wertquoten berücksichtigt werden.
Diese sogenannte doppelte Mehrheit ist insbesondere bei wichtigeren Verwaltungshandlungen und bei nützlichen baulichen Massnahmen relevant.
Nützliche Massnahmen gehen über den blossen Erhalt des bestehenden Zustands hinaus. Sie können beispielsweise den Gebrauch verbessern, den Wert erhöhen oder die Wirtschaftlichkeit einer Liegenschaft verbessern.
Ein mögliches Beispiel ist der Ersatz einer bestehenden Anlage durch ein deutlich verbessertes System.
Die Zürcher Notariate nennen nützliche bauliche Massnahmen nach Art. 647d ZGB ausdrücklich als einen Fall, bei dem ein qualifiziertes Mehr nach Köpfen und Anteilen erforderlich ist.
Wann braucht es Einstimmigkeit?
Besonders hohe Anforderungen gelten bei baulichen Massnahmen, die ausschliesslich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder dem Komfort dienen.
Das Gesetz behandelt solche sogenannten luxuriösen Massnahmen grundsätzlich restriktiver.
Beispiele können je nach konkreter Situation besonders aufwendige gestalterische oder reine Komfortmassnahmen sein.
Für solche Arbeiten sieht Art. 647e ZGB grundsätzlich die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer vor. Das Gesetz kennt allerdings Ausnahmen, beispielsweise wenn nicht zustimmende Eigentümer nicht dauerhaft in ihrem Nutzungsrecht beeinträchtigt werden und die übrigen Eigentümer deren Kosten übernehmen.
Deshalb ist selbst bei vermeintlich «luxuriösen» Massnahmen eine genaue rechtliche Beurteilung notwendig.
Notwendig, nützlich oder luxuriös?
Genau diese Einordnung ist in der Praxis häufig der schwierigste Teil.
Nehmen wir eine Heizungsanlage.
Ist die bestehende Heizung defekt und muss ersetzt werden, handelt es sich grundsätzlich um eine notwendige Erneuerung.
Wird gleichzeitig ein technisch besseres oder energetisch vorteilhafteres System gewählt, können zusätzliche Aspekte einer nützlichen Massnahme hinzukommen.
Dasselbe gilt bei Fassaden, Liftanlagen, Photovoltaik, Ladeinfrastruktur oder Erweiterungen von gemeinschaftlichen Anlagen.
Eine Massnahme lässt sich deshalb nicht allein anhand ihrer Bezeichnung beurteilen.
Entscheidend sind unter anderem:
- bestehender Zustand
- technische Notwendigkeit
- gesetzliche Anforderungen
- Umfang der Verbesserung
- Auswirkungen auf die Eigentümer
- Kosten
- Reglement der Gemeinschaft
Deshalb sollte das erforderliche Mehr vor der Einladung beziehungsweise spätestens vor der Abstimmung sorgfältig geprüft werden.
Beispiel Fassadensanierung
Eine beschädigte Fassade muss instandgesetzt werden.
Die reine Wiederherstellung des bestehenden Zustands ist typischerweise eine notwendige Unterhaltsmassnahme.
Entscheidet die Gemeinschaft gleichzeitig, die Fassade energetisch wesentlich zu verbessern oder zusätzliche Gestaltungselemente einzubauen, können weitere rechtliche Fragestellungen entstehen.
Der gesamte Antrag sollte deshalb nicht einfach unter dem Sammelbegriff «Fassadensanierung» zur Abstimmung gebracht werden.
Je nach Projekt kann es sinnvoll sein, verschiedene Bestandteile sauber voneinander zu trennen.
Beispiel Wärmepumpe
Eine bestehende Heizung muss ersetzt werden und die Gemeinschaft möchte künftig eine Wärmepumpe einsetzen.
Der HEV nennt den Wechsel von einer Ölheizung auf eine Wärmepumpe als Beispiel einer nützlichen baulichen Massnahme und ordnet diese grundsätzlich dem qualifizierten Mehr zu.
In der Praxis müssen allerdings auch gesetzliche Vorgaben und die konkrete Ausgangslage berücksichtigt werden.
Gerade deshalb sollte nicht einfach jedes Heizungsprojekt automatisch derselben Beschlusskategorie zugeordnet werden.
Beispiel Photovoltaikanlage
Eine Photovoltaikanlage ist ein typisches Beispiel dafür, weshalb die rechtliche Einordnung vor der Versammlung wichtig ist.
Sie verändert gemeinschaftliche Gebäudeteile und schafft gleichzeitig eine zusätzliche technische Anlage.
Neben der Beschlussmehrheit können Fragen zur Finanzierung, Nutzung des erzeugten Stroms, Kostenverteilung und späteren Wartung entstehen.
Je nach Projekt können deshalb mehrere Entscheide notwendig sein.
Eine einzige Abstimmung mit der Formulierung «Wollen wir eine PV-Anlage?» reicht häufig nicht aus, um sämtliche Punkte sauber zu regeln.
Das Reglement muss immer mitgeprüft werden
Das Gesetz ist nicht die einzige Grundlage.
Bei jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft muss auch das Benutzungs- und Verwaltungsreglement berücksichtigt werden.
Dieses kann beispielsweise Bestimmungen enthalten zu:
- Organisation der Gemeinschaft
- Benutzung gemeinschaftlicher Bereiche
- Kostenverteilung
- Zuständigkeiten
- ausschliesslichen Benützungsrechten
Die Zürcher Notariate weisen ausdrücklich darauf hin, dass Reglemente wichtige Bestimmungen über Verwaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Liegenschaft enthalten.
Bei gewissen Reglementsänderungen selbst ist wiederum ein qualifiziertes Mehr erforderlich. Werden ausschliessliche Nutzungsrechte verändert, kann zusätzlich die Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer notwendig sein.
Nicht jede Frage lässt sich mit «51 Prozent» beantworten
Gerade deshalb sind Aussagen wie «Wir haben mehr als die Hälfte der Eigentümer, also können wir entscheiden» gefährlich.
Je nach Traktandum können zusätzlich Wertquoten erforderlich sein.
In anderen Fällen braucht es die Zustimmung aller Eigentümer.
Und bei gewissen Änderungen können einzelne direkt betroffene Eigentümer zusätzlich zustimmen müssen.
Hinzu kommt, dass auch Beschlussfähigkeit, Vertretungen, Stimmrechte und die Formulierung des konkreten Antrags eine Rolle spielen können.
Weshalb der Antrag vor der Versammlung wichtig ist
Die erforderliche Mehrheit ist nur ein Teil eines gültigen Beschlusses.
Ebenso entscheidend ist, worüber überhaupt abgestimmt wurde.
Ein Antrag wie:
«Die Heizung soll erneuert werden.»
ist bei einem grösseren Projekt möglicherweise zu unbestimmt.
Für die Eigentümer kann relevant sein:
Welche Variante?
Welche Kosten?
Wer erhält den Auftrag?
Wie wird finanziert?
Wird der Erneuerungsfonds verwendet?
Wie hoch ist ein allfälliger zusätzlicher Beitrag?
Ein sauber vorbereiteter Antrag verbessert nicht nur die Entscheidungsgrundlage. Er reduziert auch das Risiko späterer Diskussionen darüber, was die Gemeinschaft eigentlich beschlossen hat.
Welche Rolle hat die Immobilienverwaltung?
Eine professionelle Verwaltung sollte vor einer Versammlung prüfen, welche Entscheidungsgrundlagen für ein Traktandum benötigt werden.
Bei grösseren Projekten gehören dazu beispielsweise:
- technische Ausgangslage
- Offerten oder Kostenschätzung
- mögliche Varianten
- Finanzierung
- vorhandener Erneuerungsfonds
- Kostenverteilung
- erforderliches Beschlussquorum
Die Verwaltung entscheidet nicht anstelle der Eigentümer.
Sie schafft aber die Voraussetzungen dafür, dass die Gemeinschaft einen nachvollziehbaren und umsetzbaren Entscheid treffen kann.
Mehrheiten im Stockwerkeigentum in Winterthur und Umgebung
Die Immolution GmbH verwaltet Stockwerkeigentümergemeinschaften in Winterthur und Umgebung und bereitet jährlich zahlreiche Eigentümerversammlungen vor.
Gerade bei baulichen Massnahmen prüfen wir deshalb bereits vor der Versammlung, welche Entscheidungsgrundlagen benötigt werden und welche Mehrheit für das konkrete Traktandum relevant sein kann.
Bei komplexen oder rechtlich nicht eindeutigen Fällen kann zusätzlich eine spezialisierte juristische Beurteilung notwendig sein.
Denn bei einer Stockwerkeigentümerversammlung reicht es nicht, irgendeine Mehrheit zu erreichen.
Entscheidend ist, dass über den richtigen Antrag mit der dafür erforderlichen Mehrheit beschlossen wird.
