Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht ziemlich schnell vor einer entscheidenden Frage: Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung tatsächlich wert?
Eine realistische Immobilienbewertung bildet die Grundlage für die spätere Preisstrategie. Wird eine Immobilie deutlich zu hoch angeboten, können geeignete Interessenten ausbleiben. Wird sie dagegen zu tief positioniert, besteht das Risiko, vorhandenes Marktpotenzial nicht auszuschöpfen.
Dabei ist wichtig: Den einen mathematisch exakt bestimmbaren Immobilienwert gibt es nicht. Eine professionelle Bewertung versucht vielmehr, anhand von Marktdaten, Eigenschaften der Immobilie und der aktuellen Nachfrage einen realistischen Marktwert zu bestimmen.
Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis sind nicht dasselbe
Diese drei Begriffe werden häufig miteinander vermischt.
Der Marktwert ist eine fachlich begründete Einschätzung, welcher Preis für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte.
Der Angebotspreis ist dagegen der Preis, mit dem die Immobilie tatsächlich ausgeschrieben wird. Er ist Teil der Verkaufsstrategie und muss nicht zwingend genau dem ermittelten Marktwert entsprechen.
Der Verkaufspreis ist schliesslich der Preis, auf den sich Verkäufer und Käufer einigen.
Zwischen diesen drei Werten können Unterschiede bestehen.
Eine professionelle Immobilienbewertung liefert deshalb nicht einfach eine Zahl, sondern bildet die Grundlage für die Frage, wie eine Immobilie sinnvoll am Markt positioniert werden soll.
Warum ein zu hoher Angebotspreis problematisch sein kann
Viele Eigentümer möchten zunächst mit einem möglichst hohen Preis starten. Die Überlegung dahinter ist verständlich: Reduzieren könne man später immer noch.
Diese Strategie kann jedoch Nachteile haben.
Kaufinteressenten vergleichen heute zahlreiche Angebote und beobachten den Markt häufig über längere Zeit. Ist eine Immobilie deutlich teurer als vergleichbare Objekte, kann sie bereits bei der ersten Auswahl ausscheiden.
Bleibt ein Objekt lange ausgeschrieben und wird der Preis später mehrfach reduziert, kann dies zusätzliche Fragen auslösen.
Interessenten fragen sich möglicherweise, weshalb die Immobilie noch nicht verkauft wurde oder ob es Gründe für die Preisanpassungen gibt.
Ein realistischer Angebotspreis soll deshalb genügend Verhandlungsspielraum bieten, ohne die Immobilie bereits beim Verkaufsstart ausserhalb ihres relevanten Marktsegments zu positionieren.
Ist ein zu tiefer Verkaufspreis ebenfalls problematisch?
Auch ein bewusst sehr tiefer Angebotspreis ist nicht für jede Immobilie die richtige Strategie.
Je nach Vermarktungskonzept kann ein attraktiver Einstiegspreis zwar zusätzliche Nachfrage erzeugen. Es besteht jedoch keine Garantie, dass daraus automatisch ein entsprechend höherer Verkaufspreis entsteht.
Deshalb sollte eine solche Strategie bewusst gewählt und nicht mit einem generell «richtigen» Vorgehen verwechselt werden.
Entscheidend bleibt, den ungefähren Marktwert der Immobilie zu kennen. Erst danach lässt sich beurteilen, welche Preisstrategie für das konkrete Objekt sinnvoll ist.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
Der Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hängt von zahlreichen Faktoren ab.
Zu den wichtigsten gehören:
- Lage und Mikrolage
- Grundstücksgrösse
- Wohnfläche und Raumaufteilung
- Baujahr
- Zustand des Gebäudes
- Ausbaustandard
- energetischer Zustand
- Aussicht und Besonnung
- Lärm und andere Immissionen
- Parkierung
- Erschliessung mit öffentlichem Verkehr
- Einkaufsmöglichkeiten und Schulen
- bereits erfolgte Sanierungen
- zukünftiger Investitionsbedarf
- rechtliche Besonderheiten des Grundstücks
Ein Einfamilienhaus mit identischer Wohnfläche kann deshalb bereits wenige Kilometer entfernt einen deutlich anderen Marktwert haben.
Auch innerhalb einer Gemeinde können Unterschiede erheblich sein. Mikrolage, Aussicht, Verkehr, Besonnung oder Quartiercharakter können den Wert beeinflussen.
Was ist eine hedonische Immobilienbewertung?
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird in der Schweiz häufig die sogenannte hedonische Bewertungsmethode eingesetzt.
Dabei handelt es sich um ein statistisches Vergleichsverfahren. Die Immobilie wird anhand verschiedener Eigenschaften mit tatsächlich gehandelten vergleichbaren Objekten verglichen.
Berücksichtigt werden beispielsweise Lage, Wohnfläche, Baujahr, Anzahl Zimmer, Ausbaustandard und Zustand.
Die Methode funktioniert besonders gut bei Immobilien, für die genügend vergleichbare Transaktionen vorhanden sind. Dazu gehören klassische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Regionen mit einem aktiven Immobilienmarkt.
Der grosse Vorteil besteht darin, dass reale Markttransaktionen in die Bewertung einfliessen und nicht lediglich aktuelle Inseratspreise betrachtet werden.
Wo liegen die Grenzen der hedonischen Bewertung?
Eine hedonische Bewertung ist trotz ihrer statistischen Grundlage keine exakte Preisberechnung.
Gerade bei aussergewöhnlichen Immobilien können Vergleichsmodelle an ihre Grenzen gelangen.
Das betrifft beispielsweise:
- Luxus- und Liebhaberobjekte
- denkmalgeschützte Gebäude
- Immobilien mit sehr grossen Grundstücken
- aussergewöhnliche Architektur
- Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf
- Immobilien mit grossem Ausbau- oder Entwicklungspotenzial
- Liegenschaften in Regionen mit wenigen vergleichbaren Verkäufen
UBS weist beispielsweise darauf hin, dass hedonische Schätzungen je nach Objekt erheblich vom späteren tatsächlichen Marktwert abweichen können.
Gerade deshalb sollte ein statistisches Bewertungsmodell nicht isoliert betrachtet werden.
Warum die Besichtigung durch einen Immobilienexperten wichtig ist
Ein Bewertungsmodell kennt die eingegebenen Daten. Es sieht die Immobilie aber nicht mit eigenen Augen.
Bei einer Besichtigung lassen sich Faktoren beurteilen, die sich nur schwer vollständig in einem Onlineformular abbilden lassen.
Dazu gehören beispielsweise:
- tatsächlicher Gebäudezustand
- Qualität von Renovationen
- Raumgefühl
- Aussicht
- Besonnung
- Umgebung
- Lärmsituation
- Qualität des Innenausbaus
- sinnvolle oder ungünstige Grundrisslösungen
- erkennbare zukünftige Investitionen
Hinzu kommt die Kenntnis des lokalen Marktes.
Ein Immobilienmakler, der regelmässig Häuser und Wohnungen in einer bestimmten Region verkauft, kennt nicht nur statistische Modelle. Er erhält durch Besichtigungen, Kaufangebote und abgeschlossene Verkäufe zusätzliche Informationen darüber, wie Käufer aktuell auf bestimmte Immobilien reagieren.
Die Kombination aus Daten und praktischer Marktkenntnis kann deshalb eine wesentlich bessere Grundlage für die Verkaufsstrategie bilden als eine automatisierte Bewertung allein.
Was leisten Online-Bewertungstools?
Online-Bewertungen können sehr hilfreich sein, um eine erste Grössenordnung zu erhalten.
Auch das kostenlose Bewertungstool von Immolution ermöglicht Eigentümern eine erste Einschätzung ihres Immobilienwertes.
Solche Resultate sollten jedoch als Preisindikation verstanden werden.
Wie aussagekräftig eine Online-Bewertung ist, hängt unter anderem davon ab, wie gut die Immobilie mit anderen Objekten vergleichbar ist und wie präzise die eingegebenen Informationen sind.
Bei einem klassischen Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung kann ein solches Modell eine gute erste Orientierung liefern. Bei besonderen Immobilien oder konkreter Verkaufsabsicht lohnt sich eine vertiefte Beurteilung.
Welche anderen Bewertungsmethoden gibt es?
Nicht jede Immobilie sollte mit derselben Methode bewertet werden.
Neben dem hedonischen Vergleichsverfahren werden insbesondere der Real- beziehungsweise Sachwert und der Ertragswert verwendet.
Der Realwert betrachtet vereinfacht ausgedrückt den Landwert und den Wert der vorhandenen Bausubstanz unter Berücksichtigung von Alter und Entwertung.
Der Ertragswert beziehungsweise weiterführende ertragsbasierte Verfahren sind besonders bei Renditeliegenschaften relevant. Dabei stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge und die damit verbundenen Kosten im Mittelpunkt.
Bei Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsliegenschaften spielt deshalb weniger die Frage eine Rolle, welchen emotionalen Wert das Gebäude für einen privaten Käufer hat. Entscheidend ist, welche wirtschaftlichen Erträge die Immobilie nachhaltig erwirtschaften kann.
Welche Bewertungsmethode sinnvoll ist, hängt somit stark von der Art der Immobilie ab.
Welche Unterlagen helfen bei einer Immobilienbewertung?
Eine Immobilie muss für die Bewertung nicht besonders dekoriert oder herausgeputzt werden.
Entscheidend sind vielmehr korrekte Informationen.
Hilfreich sind beispielsweise:
- Grundbuchauszug
- Katasterplan
- Grundrisse
- Angaben zur Wohn- und Grundstücksfläche
- Baujahr
- Dokumentation grösserer Sanierungen
- Informationen zur Heizung
- Gebäudeversicherungsausweis
- vorhandene Energieunterlagen
- bei Stockwerkeigentum zusätzliche Unterlagen zur Gemeinschaft
Je vollständiger die Informationen sind, desto besser lassen sich Zustand und Eigenschaften der Immobilie beurteilen.
Besonders wichtig sind grössere Renovationen. Wurden beispielsweise Dach, Fenster, Fassade oder Heizung ersetzt, sollte bekannt sein, wann und in welchem Umfang diese Arbeiten ausgeführt wurden.
Soll vor der Bewertung noch renoviert werden?
Nein, zumindest nicht nur mit dem Ziel, bei der Bewertung einen höheren Wert zu erhalten.
Eine Bewertung soll den heutigen Zustand der Immobilie abbilden.
Vor einer geplanten Renovation kann hingegen interessant sein, gemeinsam zu beurteilen, ob sich eine bestimmte Investition vor dem Verkauf überhaupt wirtschaftlich lohnt.
Wie bereits bei anderen Verkaufsfragen gilt: Eine neue Küche für CHF 40’000 erhöht den Marktwert nicht automatisch um denselben Betrag.
Gerade vor einem Verkauf kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, eine Immobilie im bestehenden Zustand zu vermarkten und dem zukünftigen Käufer gewisse Gestaltungsmöglichkeiten zu überlassen.
Was hat die Bankbewertung mit dem Verkaufspreis zu tun?
Auch die Bank des Käufers wird die Immobilie beurteilen.
Diese Bewertung muss nicht zwingend mit der Bewertung des Verkäufers oder mit dem vereinbarten Kaufpreis übereinstimmen.
Für die Finanzierung gilt in der Praxis das sogenannte Niederstwertprinzip: Ist der von der Bank ermittelte Belehnungswert tiefer als der Kaufpreis, bildet grundsätzlich der tiefere Wert die Grundlage für die Finanzierung. Der Käufer muss eine daraus entstehende Differenz entsprechend zusätzlich mit eigenen Mitteln finanzieren.
Dieser Punkt kann auch für Verkäufer relevant sein.
Ein sehr hoher Kaufpreis nützt wenig, wenn der Interessent die notwendige Finanzierung anschliessend nicht sicherstellen kann.
Eine realistische Preisfindung berücksichtigt deshalb nicht nur den Wunschpreis des Verkäufers, sondern auch die Funktionsweise des Immobilienmarktes und der Finanzierung.
Der Markt entscheidet letztlich über den Verkaufspreis
Auch die beste Bewertung bleibt eine Einschätzung.
Der endgültige Preis entsteht erst dort, wo Angebot und tatsächliche Zahlungsbereitschaft aufeinandertreffen.
Deshalb sollte eine Bewertung während des Verkaufsprozesses nicht völlig losgelöst von den Reaktionen des Marktes betrachtet werden.
Gehen zahlreiche ernsthafte Anfragen und Kaufangebote ein, liefert dies andere Informationen als eine Vermarktung, bei der trotz guter Präsentation kaum passende Interessenten reagieren.
Eine professionelle Verkaufsstrategie verbindet deshalb die Bewertung vor dem Verkaufsstart mit einer laufenden Beobachtung der tatsächlichen Marktnachfrage.
Immobilienbewertung in Winterthur und Umgebung
Eine gute Immobilienbewertung soll weder einen möglichst hohen noch einen möglichst tiefen Wert produzieren.
Sie soll eine realistische Grundlage für den Verkauf schaffen.
Die Immolution GmbH begleitet Eigentümer bei der Bewertung und beim Verkauf von Immobilien in Winterthur und Umgebung.
Dabei kombinieren wir Bewertungsmodelle und aktuelle Marktdaten mit der Beurteilung der Immobilie vor Ort und unserer Erfahrung aus dem regionalen Immobilienmarkt.
Auf dieser Grundlage besprechen wir mit der Eigentümerschaft nicht nur einen möglichen Marktwert, sondern auch die passende Preis- und Vermarktungsstrategie.
Für eine erste Einschätzung können Eigentümer unser kostenloses Online-Bewertungstool nutzen. Steht ein konkreter Verkauf bevor, beurteilen wir die Immobilie anschliessend vertieft und persönlich. Denn für einen erfolgreichen Verkaufsstart ist nicht die höchstmögliche Bewertung entscheidend, sondern ein Wert, der sich am realen Markt nachvollziehbar begründen lässt.
