Eine Immobilie selbst zu verkaufen, ist grundsätzlich möglich. Ein Inserat lässt sich heute schnell erstellen und zahlreiche Informationen zum Immobilienverkauf sind online verfügbar.
Die eigentliche Herausforderung beginnt jedoch meist danach: Welcher Preis ist realistisch? Welche Unterlagen benötigen Kaufinteressenten? Wie werden Anfragen beurteilt? Ist ein Kaufangebot seriös und finanziert? Und wie soll reagiert werden, wenn mehrere Interessenten unterschiedliche Angebote unterbreiten?
Ein professioneller Immobilienmakler übernimmt deshalb weit mehr als die Veröffentlichung eines Inserats. Er koordiniert den Verkaufsprozess von der ersten Bewertung bis zur Vorbereitung der Eigentumsübertragung.
Doch welche Vorteile bringt das konkret?
1. Eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts
Die Festlegung des Verkaufspreises gehört zu den wichtigsten Entscheidungen eines Immobilienverkaufs.
Ein zu hoher Angebotspreis kann geeignete Interessenten abschrecken. Ein zu tiefer Preis kann dagegen dazu führen, dass vorhandenes Marktpotenzial nicht ausgeschöpft wird.
Ein Immobilienmakler beurteilt die Liegenschaft anhand von Marktdaten, vergleichbaren Immobilien, Lage, Zustand und weiteren objektspezifischen Eigenschaften.
Hinzu kommt die Erfahrung aus dem lokalen Immobilienmarkt.
Gerade diese Kombination ist wichtig: Statistische Bewertungsmodelle liefern eine gute Grundlage, können aber nicht sämtliche Besonderheiten einer Immobilie erfassen.
Ein Makler sollte deshalb nicht einfach den möglichst höchsten Wert nennen, sondern nachvollziehbar erklären können, welcher Preis realistisch erscheint und welche Verkaufsstrategie daraus abgeleitet wird.
2. Eine passende Preisstrategie statt eines Wunschpreises
Marktwert und Angebotspreis sind nicht dasselbe.
Nach der Bewertung muss entschieden werden, mit welchem Preis die Immobilie tatsächlich ausgeschrieben wird.
Dabei spielen die aktuelle Nachfrage, die Käufergruppe, vergleichbare Angebote und die Besonderheiten der Immobilie eine Rolle.
Ein erfahrener Makler kennt die Auswirkungen unterschiedlicher Preisstrategien.
Ein sehr hoher Einstiegspreis kann beispielsweise dazu führen, dass das Objekt ausserhalb des Suchbudgets geeigneter Käufer liegt. Ein bewusst tiefer Preis kann zusätzliche Nachfrage erzeugen, bietet aber keine Garantie für einen entsprechend höheren Verkaufspreis.
Eine gute Preisstrategie soll deshalb nicht spektakulär wirken, sondern zum Markt und zur Immobilie passen.
3. Professionelle Vorbereitung der Verkaufsunterlagen
Kaufinteressenten möchten eine Immobilie nicht nur besichtigen, sondern auch prüfen können.
Dafür werden je nach Objekt verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu können beispielsweise gehören:
- Grundbuchauszug
- Katasterplan
- Grundrisse und Gebäudepläne
- Angaben zu Wohn- und Grundstücksflächen
- Dokumentation von Sanierungen
- Gebäudeversicherungsausweis
- vorhandene Energieunterlagen
- bei Stockwerkeigentum zusätzliche Unterlagen zur Gemeinschaft
- bei Renditeliegenschaften Informationen zu den Mietverhältnissen
Ein Makler prüft zu Beginn des Verkaufs, welche Dokumente für das jeweilige Objekt sinnvoll sind und welche Unterlagen allenfalls noch beschafft werden müssen.
Das reduziert spätere Rückfragen und erleichtert auch die Prüfung durch die finanzierende Bank eines Kaufinteressenten.
4. Professionelle Präsentation der Immobilie
Der erste Eindruck findet heute meistens online statt.
Interessenten vergleichen innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien. Fotos, Grundrisse, Objektbeschreibung und die wichtigsten Eckdaten entscheiden deshalb darüber, ob ein Angebot näher betrachtet wird.
Eine professionelle Vermarktung umfasst beispielsweise:
- Vorbereitung der Immobilie
- hochwertige Immobilienfotografie
- verständliche Grundrisse
- eine strukturierte Verkaufsdokumentation
- korrekte und vollständige Objektangaben
- eine auf die Immobilie abgestimmte Beschreibung
Dabei geht es nicht darum, ein Objekt künstlich aufzuwerten.
Eine gute Präsentation zeigt die tatsächlichen Stärken der Immobilie, ohne Schwächen oder bekannte relevante Mängel zu verschweigen.
5. Die richtigen Käufer erreichen
Ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung und ein Mehrfamilienhaus sprechen unterschiedliche Käufergruppen an.
Dementsprechend sollten auch die Vermarktungskanäle gewählt werden.
Neben den grossen Immobilienportalen können beispielsweise die eigene Website, bestehende Interessentenkontakte, regionale Massnahmen oder bei speziellen Objekten eine gezielte Direktansprache sinnvoll sein.
Ein Immobilienmakler sollte deshalb nicht einfach möglichst viel Werbung machen.
Seine Aufgabe besteht darin, zu beurteilen, welche Käufergruppe für die Immobilie infrage kommt und wie diese erreicht werden kann.
Denn nicht möglichst viele Anfragen führen zu einem guten Verkauf, sondern genügend ernsthafte und finanzierungsfähige Interessenten.
6. Weniger Aufwand für den Eigentümer
Ein Immobilienverkauf kann zeitintensiver sein, als zunächst erwartet.
Nach der Veröffentlichung müssen Anfragen beantwortet, Verkaufsunterlagen versendet, Termine vereinbart und Besichtigungen durchgeführt werden.
Danach folgen Rückfragen, weitere Besichtigungen, Kaufangebote und Verhandlungen.
Ein Makler übernimmt diese Koordination und wird zur zentralen Anlaufstelle für Kaufinteressenten.
Für Eigentümer bedeutet dies vor allem eine erhebliche organisatorische Entlastung.
Homegate zählt entsprechend Besichtigungen, Verhandlungen und administrative Aufgaben zu den typischen Leistungen professioneller Makler.
7. Kaufinteressenten besser einschätzen
Eine Anfrage auf ein Immobilieninserat bedeutet noch lange nicht, dass ein Interessent die Immobilie tatsächlich kaufen kann.
Während des Verkaufsprozesses ist deshalb wichtig zu unterscheiden zwischen ersten Anfragen und konkreten Kaufabsichten.
Ein professioneller Makler führt Gespräche mit Interessenten, beantwortet Fragen und kann im weiteren Verlauf die notwendigen Finanzierungsnachweise einfordern.
Dieser Schritt wird besonders wichtig, wenn mehrere Kaufangebote vorliegen.
Nicht immer ist das nominell höchste Angebot auch das sicherste.
Ein etwas tieferes Angebot mit bestätigter Finanzierung kann für den Verkäufer attraktiver sein als ein höheres Angebot, das von unsicheren Voraussetzungen abhängt.
8. Besichtigungen professionell führen
Bei einer Besichtigung geht es nicht nur darum, die Haustüre zu öffnen und die Räume zu zeigen.
Interessenten möchten häufig detaillierte Informationen zu Sanierungen, Haustechnik, Nebenkosten, Grundstück, Übergabetermin oder möglichen Investitionen erhalten.
Bei Stockwerkeigentum kommen Fragen zum Erneuerungsfonds, zu geplanten Arbeiten oder zur Stockwerkeigentümergemeinschaft hinzu.
Ein Makler kennt die Immobilie und die Verkaufsunterlagen und kann viele dieser Fragen direkt einordnen.
Gleichzeitig erhält er während einer Besichtigung wichtige Rückmeldungen darüber, wie die Immobilie vom Markt wahrgenommen wird.
Diese Informationen können für den weiteren Verkaufsprozess wertvoll sein.
9. Sachliche Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer
Bei einem Immobilienverkauf treffen unterschiedliche Interessen aufeinander.
Der Verkäufer kennt seine Immobilie häufig seit vielen Jahren und verbindet persönliche Erinnerungen damit. Der Käufer betrachtet dasselbe Objekt kritischer und berücksichtigt zukünftige Investitionen oder gewünschte Veränderungen.
Dadurch können Preisverhandlungen schnell emotional werden.
Ein Makler übernimmt hier eine vermittelnde Rolle.
Er kann Kaufangebote einordnen, Argumente der Käufer prüfen und die Interessen des Verkäufers vertreten, ohne dass jede Kritik an der Immobilie direkt beim Eigentümer landet.
Gerade diese Distanz kann dazu beitragen, Verhandlungen sachlicher zu führen.
10. Koordination bis zum Notariat
Mit der Einigung über den Kaufpreis ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen.
Anschliessend müssen unter anderem Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Eigentumsübertragung und Übergabetermin abgestimmt werden.
Hinzu kommt die Koordination zwischen Verkäufer, Käufer, Banken und Notariat.
Der Immobilienmakler kann die notwendigen Informationen zusammenführen und dafür sorgen, dass die offenen Punkte rechtzeitig geklärt werden.
Wichtig ist jedoch: Ein Immobilienmakler ersetzt weder das Notariat noch eine Rechts- oder Steuerberatung.
Seine Aufgabe besteht darin, den immobilienbezogenen Verkaufsprozess zu koordinieren und bei Themen ausserhalb seines Fachbereichs die entsprechenden Fachstellen einzubeziehen.
Gibt ein Makler Rechtssicherheit?
Der Begriff «Rechtssicherheit» sollte beim Immobilienverkauf mit Vorsicht verwendet werden.
Ein erfahrener Makler kennt die üblichen Abläufe, notwendige Unterlagen und zahlreiche rechtliche Rahmenbedingungen eines Verkaufs.
Er kann dadurch helfen, Fehler und fehlende Informationen frühzeitig zu erkennen.
Eine Garantie für vollständige Rechtssicherheit kann ein Makler jedoch nicht geben. Der Grundstückkaufvertrag wird durch das zuständige Notariat öffentlich beurkundet. Bei komplexen juristischen oder steuerlichen Fragestellungen können zusätzlich spezialisierte Fachpersonen erforderlich sein.
Die Stärke eines guten Maklers liegt deshalb nicht darin, sämtliche Fachbereiche selbst abzudecken, sondern den Verkaufsprozess professionell zu koordinieren.
Kann ein Immobilienmakler einen höheren Verkaufspreis garantieren?
Nein.
Ein seriöser Immobilienmakler kann weder einen bestimmten Verkaufspreis noch eine bestimmte Verkaufsdauer garantieren.
Er kann jedoch wichtige Voraussetzungen beeinflussen:
- realistische Bewertung
- sinnvolle Preisstrategie
- professionelle Präsentation
- passende Vermarktung
- Zugang zu geeigneten Interessenten
- strukturierte Käuferprüfung
- professionelle Verhandlungen
Dadurch kann das vorhandene Marktpotenzial einer Immobilie besser genutzt werden.
Ob daraus tatsächlich ein höherer Verkaufspreis entsteht, entscheidet letztlich der Markt.
Was kostet ein Immobilienmakler?
Für die Begleitung eines Immobilienverkaufs wird üblicherweise ein Maklerhonorar beziehungsweise eine Provision vereinbart.
Die konkrete Höhe und die darin enthaltenen Leistungen sollten bereits vor Auftragserteilung transparent geregelt werden.
Nach Schweizer Obligationenrecht wird der Maklerlohn grundsätzlich verdient, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung durch den Makler zustande gekommen ist.
Für Eigentümer sollte deshalb nicht allein die Höhe der Provision entscheidend sein.
Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, welche Leistungen darin enthalten sind und wie der gesamte Verkaufsprozess durchgeführt wird.
Wann lohnt sich ein Immobilienmakler besonders?
Nicht jeder Immobilienverkauf muss zwingend durch einen Makler begleitet werden.
Wer den lokalen Markt sehr gut kennt, genügend Zeit zur Verfügung hat und Erfahrung mit Bewertung, Vermarktung und Verhandlungen besitzt, kann eine Immobilie grundsätzlich auch selbst verkaufen.
Die Unterstützung eines Maklers wird besonders interessant, wenn:
- der Immobilienwert schwer einzuschätzen ist
- wenig Zeit für den Verkaufsprozess vorhanden ist
- die Immobilie professionell präsentiert werden soll
- mehrere Interessenten koordiniert werden müssen
- Verhandlungen nicht selbst geführt werden sollen
- eine spezielle Immobilie oder Renditeliegenschaft verkauft wird
- der Eigentümer nicht vor Ort ist
- ein neutraler Ansprechpartner zwischen mehreren Eigentümern sinnvoll ist
Der Makler übernimmt damit nicht nur einzelne Arbeiten. Er führt die verschiedenen Schritte des Verkaufsprozesses zusammen.
Immobilienmakler in Winterthur und Umgebung
Die Immolution GmbH begleitet Eigentümer beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und weiteren Immobilien in Winterthur und Umgebung.
Zu Beginn beurteilen wir die Immobilie und die aktuelle Marktsituation. Darauf aufbauend entwickeln wir eine nachvollziehbare Preis- und Vermarktungsstrategie.
Wir bereiten die Verkaufsunterlagen auf, koordinieren die Präsentation und Vermarktung, betreuen Kaufinteressenten, führen Besichtigungen durch und begleiten Kaufangebote sowie Verhandlungen.
Auch nach der Einigung mit einem Käufer bleiben wir Ansprechpartner und koordinieren die weiteren Schritte bis zur notariellen Abwicklung und Übergabe.
Dabei geht es uns nicht darum, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu versprechen.
Unser Anspruch ist, den Verkaufsprozess so zu gestalten, dass die Immobilie professionell positioniert wird, Eigentümer entlastet werden und fundierte Entscheidungen auf einer nachvollziehbaren Grundlage getroffen werden können.
