Wer eine Mietliegenschaft oder Stockwerkeigentümergemeinschaft professionell verwalten lassen möchte, stellt sich früher oder später die Frage: Was kostet eine Immobilienverwaltung eigentlich?
Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind die Art und Grösse der Liegenschaft, der gewünschte Leistungsumfang und der tatsächliche Bewirtschaftungsaufwand.
Für Eigentümer lohnt es sich deshalb, nicht nur den Prozentsatz oder das Grundhonorar einer Offerte zu vergleichen. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, welche Leistungen im vereinbarten Honorar enthalten sind und welche Arbeiten zusätzlich verrechnet werden.
Wie werden die Kosten einer Immobilienverwaltung berechnet?
Bei Mietliegenschaften und Stockwerkeigentum haben sich unterschiedliche Abrechnungsmodelle etabliert.
Bei Mietliegenschaften wird das laufende Verwaltungshonorar häufig als Prozentsatz der jährlichen Mietzinse berechnet.
Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften ist dagegen meistens ein jährliches Grundhonorar kombiniert mit einem Betrag pro Einheit üblich.
Daneben können ausserordentliche Leistungen nach Aufwand, als Pauschale oder mit separat vereinbarten Honoraren verrechnet werden.
Deshalb sollte eine Verwaltungsofferte immer zusammen mit dem dazugehörenden Leistungskatalog betrachtet werden.
Was kostet die Verwaltung einer Mietliegenschaft?
Für eine klassische Mietliegenschaft bewegen sich Verwaltungshonorare in der Schweiz häufig in einer Grössenordnung von ungefähr 4 bis 6 Prozent der Mietzinseinnahmen. Homegate nennt aktuell ebenfalls rund 4 bis 6 Prozent; UBS geht bei vollständig vermieteten Mehrfamilienhäusern von häufig etwa 4 bis 5 Prozent aus.
Dabei handelt es sich ausdrücklich um Richtwerte und nicht um verbindliche Tarife.
Das Honorar kann unter anderem beeinflusst werden durch:
- Anzahl der Wohnungen und Gewerbeeinheiten
- Höhe der Mietzinse
- Alter und technischer Zustand der Liegenschaft
- Anzahl der Mieterwechsel
- Umfang der technischen Bewirtschaftung
- Distanz zwischen Verwaltung und Liegenschaft
- Gewerbe- oder Spezialnutzungen
- gewünschtes Reporting
- Umfang des Verwaltungsmandats
Bei kleineren Liegenschaften kann der prozentuale Ansatz höher ausfallen, weil viele administrative Grundarbeiten unabhängig davon entstehen, ob drei oder dreissig Wohnungen bewirtschaftet werden. Auch Homegate weist darauf hin, dass kleinere Mandate häufig prozentual teurer sind.
Netto- oder Bruttomietzins: Was ist die Berechnungsgrundlage?
Hier lohnt sich ein genauer Blick in die Offerte.
Einige Verwaltungen berechnen ihr Honorar auf Basis der Netto-Soll-Mietzinse, andere verwenden die Bruttomietzinse oder eine individuell vereinbarte Grundlage.
Beim Nettomietzins werden die Nebenkosten nicht einbezogen.
Der Begriff «Soll-Mietzins» bedeutet, dass nicht zwingend nur die tatsächlich eingegangenen Mietzinse berücksichtigt werden. Entscheidend ist der gemäss Mietverhältnissen geschuldete beziehungsweise budgetierte Mietzinsertrag.
Damit kann ein Verwaltungshonorar auch während eines Leerstands oder bei ausbleibenden Mietzahlungen weiterlaufen, sofern dies so vereinbart wurde.
Gerade deshalb sollte im Verwaltungsvertrag klar definiert sein, welcher Mietzinsertrag als Berechnungsbasis dient.
Ist die Neuvermietung im Verwaltungshonorar enthalten?
Nicht zwingend.
Das ist einer der wichtigsten Punkte beim Vergleich verschiedener Offerten.
Bei gewissen Verwaltungsmodellen gehört die Wiedervermietung zum vereinbarten Grundhonorar. Andere Verwaltungen verrechnen sie separat.
Für eine Neu- oder Wiedervermietung kann beispielsweise ein zusätzliches Honorar auf Basis einer Nettomonatsmiete oder nach Aufwand vereinbart werden. Aktuelle Marktübersichten nennen rund eine bis eineinhalb Nettomonatsmieten als mögliche Grössenordnung für eine separate Vermietungsleistung.
Deshalb würde ich nicht einfach davon ausgehen, dass eine Verwaltung «mit Neuvermietung 12 Prozent kostet».
Entscheidend ist vielmehr:
Was ist im laufenden Verwaltungshonorar enthalten und was wird bei einem Mieterwechsel zusätzlich verrechnet?
Bei einer Liegenschaft mit langjährigen Mietverhältnissen kann dies einen erheblichen Unterschied machen.
Was gehört üblicherweise zur Verwaltung einer Mietliegenschaft?
Ein umfassendes Mandat kann beispielsweise folgende Leistungen beinhalten:
- Mietzinsinkasso
- Kontrolle der Zahlungseingänge
- Mahnwesen
- Liegenschaftsbuchhaltung
- Kreditorenzahlungen
- Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
- Betreuung der Mieterschaft
- Mietzinsanpassungen
- Koordination von Reparaturen
- Schadenfälle
- Zusammenarbeit mit Hauswartung und Handwerkern
- Wohnungsabnahmen und Übergaben
- Neu- und Wiedervermietungen
- Jahresabschluss und Reporting an die Eigentümerschaft
Doch genau hier unterscheiden sich Angebote.
Bei einer günstigen Offerte können beispielsweise Wiedervermietungen, Wohnungsabnahmen, grössere Sanierungsbegleitungen oder ausserordentliche Arbeiten separat verrechnet werden.
Ein Preisvergleich ohne Vergleich der Leistungen kann deshalb schnell ein falsches Bild ergeben.
Was kostet die Verwaltung von Stockwerkeigentum?
Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften wird das Honorar normalerweise anders aufgebaut.
Üblich sind beispielsweise:
Grundhonorar pro Gemeinschaft + Betrag pro Wohneinheit + gegebenenfalls Betrag für Parkplätze oder weitere Einheiten.
Aktuelle Schweizer Marktübersichten nennen für kleinere Gemeinschaften häufig jährliche Mindest- beziehungsweise Grundhonorare ab ungefähr CHF 2’000 bis CHF 2’500, ergänzt durch Beträge pro Einheit. Je nach Anbieter und Leistungsumfang bewegen sich diese häufig ungefähr zwischen CHF 350 und CHF 600 pro Wohnung und Jahr.
Als grobe Orientierung können damit beispielsweise folgende Grössenordnungen entstehen:
- kleine Gemeinschaft mit 3 Wohnungen: ungefähr CHF 3’500 pro Jahr
- Gemeinschaft mit 6 Wohnungen: ungefähr CHF 5’000 pro Jahr
- Gemeinschaft mit 9 Wohnungen: ungefähr CHF 6’500 pro Jahr
Diese Werte sind jedoch ausdrücklich keine verbindlichen Tarife. Aktuelle Anbieter zeigen teilweise deutlich unterschiedliche Modelle und Preise.
Gerade beim Stockwerkeigentum hängt der Arbeitsaufwand stark von der Gemeinschaft und der Liegenschaft ab.
Warum kleine Stockwerkeigentümergemeinschaften pro Wohnung teurer sind
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft mit vier Wohnungen benötigt trotzdem eine Buchhaltung, ein Budget, einen Jahresabschluss und normalerweise eine Eigentümerversammlung.
Viele Grundarbeiten entstehen somit unabhängig von der Anzahl Eigentümer.
Deshalb liegen die Verwaltungskosten pro Wohnung bei kleinen Gemeinschaften häufig höher als bei grösseren Überbauungen.
Hinzu kommt, dass eine kleine Gemeinschaft nicht zwingend einfach zu verwalten ist.
Eine aufwendige technische Anlage, grössere Sanierungen oder Konflikte innerhalb der Gemeinschaft können den Verwaltungsaufwand erheblich erhöhen.
Was gehört zur Verwaltung von Stockwerkeigentum?
Eine umfassende Verwaltung kann beispielsweise beinhalten:
- Führung der Gemeinschaftsbuchhaltung
- Budget
- Jahresrechnung
- Erneuerungsfonds
- Akontozahlungen
- Kostenverteilung gemäss Reglement und Wertquoten
- Organisation der Stockwerkeigentümerversammlung
- Einladung und Traktanden
- Durchführung und Protokoll
- Umsetzung der Beschlüsse
- Koordination von Hauswartung und Handwerkern
- Versicherungs- und Schadenfälle
- Begleitung von Unterhaltsarbeiten
- Betreuung der Eigentümer
- technische Kontrollen der Liegenschaft
Gerade bei Stockwerkeigentümergemeinschaften lohnt es sich deshalb, genau zu prüfen, wie viele Versammlungen und welche administrativen beziehungsweise technischen Leistungen im Grundhonorar enthalten sind.
Welche Leistungen werden häufig zusätzlich verrechnet?
Je nach Verwaltungsvertrag können ausserordentliche Arbeiten separat verrechnet werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
- ausserordentliche Eigentümerversammlungen
- grössere Sanierungsprojekte
- umfangreiche Ausschreibungen
- Bauherrenvertretung
- aussergewöhnliche Rechtsfälle
- Schlichtungsverhandlungen
- aufwendige Inkassofälle
- zusätzliche Abrechnungen
- spezielle Beratungen
- umfangreiche Versicherungsfälle
- aussergewöhnlich hoher administrativer Aufwand
Gerade bei grösseren Sanierungen ist eine separate Honorierung sinnvoll, weil solche Projekte deutlich über die normale laufende Bewirtschaftung hinausgehen.
Beim Angebotsvergleich sollte deshalb nicht nur gefragt werden: «Was kostet die Verwaltung pro Jahr?»
Ebenso wichtig ist:
«Was kostet es, wenn etwas Aussergewöhnliches passiert?»
Die günstigste Verwaltung ist nicht zwingend die günstigste Lösung
Bei einer Immobilienverwaltung handelt es sich um eine wiederkehrende Ausgabe. Es ist deshalb verständlich, dass Eigentümer die Kosten vergleichen.
Der tiefste Preis sollte jedoch nicht das einzige Kriterium sein.
Eine Verwaltung bearbeitet beispielsweise Mietverträge, Nebenkosten, Zahlungseingänge, Reparaturen und teilweise erhebliche Geldbeträge.
Beim Stockwerkeigentum kommen Versammlungen, Beschlüsse, Erneuerungsfonds und teilweise grössere Bauprojekte hinzu.
Fehler oder fehlende Betreuung können deshalb wesentlich höhere Kosten verursachen als die Differenz zwischen zwei Verwaltungsofferten.
Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Kosten, Leistungsumfang und Qualität der Betreuung.
Was sollte beim Vergleich von Verwaltungsofferten geprüft werden?
Eine Offerte sollte möglichst klar erkennen lassen:
- Wie hoch ist das Grundhonorar?
- Was ist die Berechnungsbasis?
- Welche Leistungen sind enthalten?
- Ist die technische Bewirtschaftung inbegriffen?
- Wie werden Neuvermietungen verrechnet?
- Sind Wohnungsabnahmen und Übergaben enthalten?
- Was kosten zusätzliche Stunden?
- Wie werden grössere Sanierungen honoriert?
- Welche Drittkosten oder Spesen kommen hinzu?
- Wie wird mit ausserordentlichen Versammlungen umgegangen?
- Wer ist die zuständige Ansprechperson?
Erst wenn diese Punkte bekannt sind, lassen sich verschiedene Angebote vernünftig miteinander vergleichen.
Professionelle Verwaltung oder Selbstverwaltung?
Eine Immobilie selbst zu verwalten ist grundsätzlich möglich.
Bei einer kleineren Mietliegenschaft oder einer kleinen Stockwerkeigentümergemeinschaft kann dies funktionieren, wenn genügend Zeit, Fachwissen und klare Zuständigkeiten vorhanden sind.
Der Aufwand wird allerdings häufig unterschätzt.
Mietrecht, Nebenkostenabrechnungen, Mieterwechsel, Buchhaltung, technische Probleme und Schadenfälle können zeitintensiv werden.
Beim Stockwerkeigentum kommt ein weiterer Faktor hinzu: Ein Eigentümer, der gleichzeitig als Verwalter auftritt, muss Entscheidungen der Gemeinschaft umsetzen und teilweise zwischen unterschiedlichen Interessen vermitteln.
Eine externe Verwaltung schafft hier eine organisatorische Trennung zwischen Eigentümerschaft und Bewirtschaftung.
Was bringt eine professionelle Immobilienverwaltung?
Eine professionelle Verwaltung soll nicht einfach Arbeit «wegnehmen».
Ihr Nutzen besteht vielmehr darin, unterschiedliche Aufgaben rund um eine Immobilie zusammenzuführen.
Dazu gehören administrative, finanzielle und technische Themen.
Für Eigentümer bedeutet dies:
- klar definierte Zuständigkeiten
- eine zentrale Ansprechstelle
- professionelle Buchhaltung
- strukturierte Abläufe
- Unterstützung bei mietrechtlichen Fragen
- Koordination von Unterhaltsarbeiten
- transparente Abrechnungen
- weniger operativer Aufwand
Bei Mietliegenschaften kann dadurch die Eigentümerschaft stärker auf strategische Fragen wie Investitionen und langfristige Entwicklung fokussieren.
Bei Stockwerkeigentum kann eine externe Verwaltung zusätzlich eine neutrale Rolle zwischen den verschiedenen Eigentümern übernehmen.
Was kostet eine Immobilienverwaltung in Winterthur und Umgebung?
Auch in Winterthur und Umgebung gibt es keinen einheitlichen Verwaltungstarif.
Als grobe Orientierung bewegen sich klassische Mietliegenschaften häufig im Bereich von ungefähr 4 bis 6 Prozent der Mietzinseinnahmen. Für Stockwerkeigentümergemeinschaften werden in der Regel individuelle Pauschalhonorare auf Basis von Grösse und Aufwand vereinbart.
Für eine konkrete Offerte müssen jedoch die Liegenschaft und der gewünschte Leistungsumfang bekannt sein.
Die Immolution GmbH bewirtschaftet Mietliegenschaften und Stockwerkeigentümergemeinschaften in Winterthur und Umgebung.
Bevor wir eine Offerte erstellen, betrachten wir deshalb die Struktur der Liegenschaft, die Anzahl Einheiten, die technischen Gegebenheiten und die gewünschten Leistungen.
So entsteht ein Verwaltungshonorar, das nicht auf einer allgemeinen Pauschale basiert, sondern zum tatsächlichen Mandat passt.
Wichtig ist uns dabei, von Beginn an transparent aufzuzeigen, welche Leistungen im Grundhonorar enthalten sind und welche ausserordentlichen Arbeiten separat verrechnet werden können.
Denn bei einer Immobilienverwaltung sollte nicht erst die erste zusätzliche Rechnung zeigen, was im vereinbarten Honorar tatsächlich enthalten war.
