Fassade, Fenster, Heizung, Dach oder Balkone müssen früher oder später erneuert werden. Bei einer vermieteten Liegenschaft kommt jedoch eine zusätzliche Herausforderung hinzu: Während die Immobilie saniert wird, wohnen Menschen darin.
Eine Sanierung ist deshalb nicht nur ein Bauprojekt.
Eigentümer müssen gleichzeitig technische, finanzielle, organisatorische und mietrechtliche Fragen berücksichtigen.
Eine frühzeitige Planung hilft, Kosten besser zu kontrollieren, Konflikte zu reduzieren und die Auswirkungen auf die Mieterschaft möglichst gering zu halten.
Warum Sanierungen bei vermieteten Liegenschaften besonders anspruchsvoll sind
Bei einer unbewohnten Immobilie können Bauarbeiten weitgehend nach technischen Gesichtspunkten organisiert werden.
Bei einer bewohnten Mietliegenschaft funktioniert das nicht.
Gerüste stehen vor Fenstern, Handwerker benötigen Zugang zu Wohnungen, Wasser oder Heizung müssen zeitweise unterbrochen werden und bei umfangreichen Arbeiten können Balkone oder einzelne Räume vorübergehend nicht genutzt werden.
Das Schweizer Mietrecht berücksichtigt diese Situation.
Gemäss Art. 260 OR darf der Vermieter Erneuerungen und Änderungen während eines laufenden Mietverhältnisses vornehmen, wenn die Arbeiten für die Mieterschaft zumutbar sind. Bei der Ausführung muss auf deren Interessen Rücksicht genommen werden.
Eine gute Sanierungsplanung berücksichtigt deshalb nicht nur den Bauablauf, sondern auch die Nutzung der Wohnungen während der Bauzeit.
Zuerst den Zustand der Liegenschaft beurteilen
Vor einer grösseren Sanierung sollte geklärt werden, welche Arbeiten tatsächlich notwendig sind.
Dabei lohnt sich eine Gesamtbetrachtung.
Steht beispielsweise ein Fassadengerüst ohnehin mehrere Monate, kann geprüft werden, ob weitere Arbeiten an Fenstern, Balkonen oder Dach gleichzeitig sinnvoll ausgeführt werden können.
Bei einer Heizungsmodernisierung können wiederum Warmwasseraufbereitung, Gebäudehülle oder Photovoltaik relevant werden.
Das bedeutet nicht, möglichst viele Arbeiten gleichzeitig auszuführen.
Entscheidend ist vielmehr, unnötige Doppelarbeiten und wiederholte Eingriffe in die bewohnte Liegenschaft zu vermeiden.
Werterhalt oder Wertvermehrung?
Für Eigentümer einer Mietliegenschaft ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten besonders wichtig.
Werterhaltende Arbeiten stellen grundsätzlich einen bestehenden Zustand wieder her.
Beispiele können sein:
- Ersatz eines defekten Bauteils durch einen vergleichbaren Ersatz
- Reparaturen
- normale Unterhaltsarbeiten
Wertvermehrende Arbeiten führen dagegen zu einer zusätzlichen Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand.
Das können beispielsweise zusätzliche Komfortelemente, eine Verbesserung der Energieeffizienz oder bisher nicht vorhandene Einrichtungen sein.
Diese Abgrenzung spielt später auch bei einer möglichen Mietzinsanpassung eine Rolle.
Nicht die gesamten Sanierungskosten können auf den Mietzins überwälzt werden
Eine umfangreiche Sanierung bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Investitionskosten den Mietzinsen zugerechnet werden können.
Reine Unterhaltskosten sind grundsätzlich bereits mit dem bestehenden Mietzins abgegolten.
Mietrechtlich relevant sind insbesondere Mehrleistungen und wertvermehrende Investitionen.
Bei sogenannten umfassenden Überholungen sieht die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen derzeit vor, dass die Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend gelten können.
Dabei handelt es sich nicht um eine pauschale Regel für jede Renovation.
Ob eine umfassende Überholung vorliegt und welcher Anteil tatsächlich berücksichtigt werden kann, hängt vom konkreten Projekt ab.
Energetische Sanierungen haben besondere Bedeutung
Bei energetischen Verbesserungen gelten verschiedene Massnahmen ausdrücklich als Mehrleistungen.
Dazu gehören gemäss Bundesamt für Wohnungswesen unter anderem:
- Verminderung von Energieverlusten an der Gebäudehülle
- rationellere Energienutzung
- Verminderung von Emissionen haustechnischer Anlagen
- Einsatz erneuerbarer Energien
- Ersatz besonders energieintensiver Haushaltsgeräte durch effizientere Geräte
Solche Arbeiten können deshalb bei der späteren mietrechtlichen Beurteilung anders behandelt werden als reine Unterhaltsarbeiten.
Gerade bei energetischen Gesamtsanierungen sollte die Trennung zwischen Unterhalt und Mehrwert deshalb bereits während der Projektplanung berücksichtigt werden.
Baukosten von Anfang an sauber dokumentieren
Eine spätere Mietzinsberechnung lässt sich wesentlich einfacher erstellen, wenn die Baukosten von Beginn an strukturiert erfasst werden.
Bei einem grösseren Projekt sollten Rechnungen und Kostenpositionen nachvollziehbar den einzelnen Arbeiten zugeordnet werden können.
Beispielsweise:
Fassade.
Wärmedämmung.
Fenster.
Heizung.
Balkone.
Lift.
Planungskosten.
Bauleitung.
Diese Trennung erleichtert später die Beurteilung, welche Arbeiten dem normalen Unterhalt dienen und welche einen zusätzlichen Mehrwert schaffen.
Das Bundesamt für Wohnungswesen weist ebenfalls darauf hin, dass für die Überwälzung von Sanierungskosten grundsätzlich die tatsächlich entstandenen Kosten massgebend sind.
Eine gute Kostenstruktur ist deshalb nicht nur für die Bauabrechnung, sondern auch für die spätere Bewirtschaftung wichtig.
Kommunikation mit der Mieterschaft frühzeitig planen
Ein häufiger Fehler bei Sanierungen besteht darin, die Bewohner erst kurz vor Baubeginn zu informieren.
Das führt schnell zu Unsicherheit.
Eine erste Information sollte deshalb möglichst früh erfolgen, sobald Umfang und Terminrahmen des Projekts genügend konkret sind.
Mieter möchten insbesondere wissen:
- Welche Arbeiten werden ausgeführt?
- Wann beginnen sie?
- Wie lange dauern sie ungefähr?
- Welche Bereiche des Hauses sind betroffen?
- Wird Zugang zur Wohnung benötigt?
- Gibt es Unterbrüche von Wasser, Strom oder Heizung?
- Können Balkon oder Keller zeitweise nicht genutzt werden?
- Wer ist bei Fragen zuständig?
Je konkreter diese Informationen sind, desto besser können sich die Bewohner darauf einstellen.
Eine einzige Information reicht bei langen Bauprojekten nicht aus
Bei einer sechsmonatigen Sanierung genügt ein Informationsschreiben vor Baubeginn meistens nicht.
Bauabläufe verändern sich.
Termine verschieben sich.
Bestimmte Arbeiten benötigen plötzlich Zugang zu einzelnen Wohnungen.
Deshalb sollte für grössere Projekte ein laufendes Informationssystem vorgesehen werden.
Das kann beispielsweise über E-Mail, Brief, Bewohner-App oder Aushang erfolgen.
Wichtig ist eine zentrale Stelle, welche die Informationen zwischen Bauleitung, Verwaltung und Bewohnern koordiniert.
Unterschiedliche oder widersprüchliche Angaben von Handwerkern, Verwaltung und Bauleitung führen erfahrungsgemäss sehr schnell zu Unzufriedenheit.
Zugang zu Wohnungen organisieren
Bei Fensterersatz, Leitungsarbeiten, Heizungsinstallationen oder anderen Arbeiten müssen Unternehmer teilweise in die Wohnungen gelangen.
Solche Zutritte sollten möglichst früh angekündigt und koordiniert werden.
Gemäss Art. 257h OR muss die Mieterschaft Arbeiten an der Sache grundsätzlich ermöglichen, wenn dies für Unterhalt, Mängelbehebung oder andere notwendige Arbeiten erforderlich ist. Gleichzeitig muss der Vermieter bei der Durchführung Rücksicht auf die Interessen der Bewohner nehmen.
Gerade bei berufstätigen Mietern ist eine verlässliche Terminplanung wichtig.
Pauschale Angaben wie «Der Handwerker kommt irgendwann zwischen Montag und Freitag» sind bei grösseren Projekten kaum praktikabel.
Beeinträchtigungen während der Bauzeit realistisch einschätzen
Eine Sanierung verursacht fast immer gewisse Einschränkungen.
Dazu können gehören:
- Baulärm
- Staub
- Gerüst vor den Fenstern
- eingeschränkte Privatsphäre
- zeitweise fehlender Balkon
- erschwerter Zugang
- Wasserunterbrüche
- Heizungsunterbrüche
- zeitweise Einschränkungen einzelner Räume
Je stärker die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigt wird, desto grösser können die mietrechtlichen Auswirkungen sein.
Art. 260 OR hält ausdrücklich fest, dass trotz zulässiger Erneuerungsarbeiten mögliche Ansprüche aufgrund der Beeinträchtigung vorbehalten bleiben. Art. 259d OR regelt entsprechende Mietzinsherabsetzungen bei einer verminderten Gebrauchstauglichkeit.
Eine pauschale Prozentzahl lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.
Entscheidend sind Intensität, Dauer und konkrete Auswirkungen der Arbeiten.
Mietzinsreduktionen nicht erst am Ende des Projekts thematisieren
Bei einer grösseren Sanierung lohnt es sich, mögliche Beeinträchtigungen bereits bei der Projektplanung zu berücksichtigen.
Wenn beispielsweise ein Balkon während mehrerer Monate vollständig fehlt, ein Gebäude eingerüstet ist und gleichzeitig erheblicher Baulärm entsteht, sollte das Thema nicht überraschend erst nach Abschluss der Arbeiten auf dem Tisch liegen.
Welche Reduktion im konkreten Fall angemessen sein kann, hängt von den tatsächlichen Umständen ab.
Eine professionelle Verwaltung kann die Situation dokumentieren und bei Bedarf eine mietrechtliche Beurteilung beiziehen.
Wichtig ist eine nachvollziehbare Betrachtung der konkreten Einschränkung und nicht irgendein pauschaler Prozentsatz aus einem einzelnen Gerichtsurteil.
Mietzinsanpassung nach der Sanierung
Nach Abschluss einer Sanierung kann geprüft werden, ob wertvermehrende Investitionen eine Mietzinsanpassung ermöglichen.
Dabei müssen insbesondere folgende Punkte bekannt sein:
- effektive Schlusskosten
- Anteil Unterhalt
- Anteil Wertvermehrung
- erhaltene Fördergelder
- Lebensdauer der Investition
- Verzinsung
- laufende Unterhaltskosten
- Verteilung auf die betroffenen Mietobjekte
Gerade bei umfangreichen Projekten ist die Berechnung anspruchsvoll.
Deshalb sollte die Frage nicht erst gestellt werden, wenn das Bauprojekt abgeschlossen ist und sämtliche Rechnungen unsortiert in der Buchhaltung liegen.
Fördergelder gehören ebenfalls in die Betrachtung
Bei energetischen Sanierungen können Förderbeiträge zur Verfügung stehen.
Solche Beiträge reduzieren den finanziellen Aufwand des Eigentümers und müssen auch bei der späteren mietrechtlichen Berechnung berücksichtigt werden.
Fördermöglichkeiten sollten deshalb bereits in der Planungsphase geprüft werden.
Bei vielen Programmen müssen Gesuche vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden.
Auch hier zeigt sich: Technische Planung, Finanzierung und spätere Bewirtschaftung sollten nicht vollständig voneinander getrennt betrachtet werden.
Renovation bei einem Mieterwechsel oder im bewohnten Zustand?
Bei einzelnen Wohnungen kann es sinnvoll sein, grössere Innenarbeiten zwischen zwei Mietverhältnissen auszuführen.
Bei einer Gesamtsanierung von Dach, Fassade oder Heizung ist das in der Regel nicht möglich.
Ob Arbeiten während laufender Mietverhältnisse ausgeführt werden können, hängt von Umfang, Zumutbarkeit und Projektorganisation ab.
Bei sehr starken Eingriffen sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, ob das geplante Vorgehen mietrechtlich und organisatorisch tragfähig ist.
Die Rolle einer professionellen Immobilienverwaltung
Bei einer Sanierung einer vermieteten Liegenschaft treffen mehrere Beteiligte aufeinander:
Eigentümerschaft.
Architekt oder Fachplaner.
Bauleitung.
Handwerker.
Mieterschaft.
Versicherungen.
Behörden.
Eine professionelle Immobilienverwaltung übernimmt insbesondere die Schnittstelle zwischen Eigentümerschaft, Projektorganisation und Mietverhältnissen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Koordination der Bewohnerinformationen
- Terminabstimmungen
- Organisation von Wohnungszugängen
- Bearbeitung von Rückmeldungen
- Dokumentation von Beeinträchtigungen
- Kontrolle mietrechtlich relevanter Themen
- Unterstützung bei der späteren Mietzinsberechnung
- laufende Information der Eigentümerschaft
Damit bleibt die technische Projektleitung bei den entsprechenden Fachpersonen, während die Verwaltung dafür sorgt, dass die Auswirkungen auf die Mietverhältnisse nicht vergessen gehen.
Sanierungen von Mietliegenschaften in Winterthur und Umgebung
Die Immolution GmbH bewirtschaftet Mietliegenschaften in Winterthur und Umgebung und begleitet Eigentümer auch bei grösseren Unterhalts- und Sanierungsprojekten.
Dabei koordinieren wir die immobilienwirtschaftlichen und mietrechtlichen Themen rund um den Bauprozess und arbeiten mit den eingesetzten Fachplanern und Unternehmern zusammen.
Gerade bei bewohnten Liegenschaften ist eine gute Sanierung nicht nur daran erkennbar, dass die Bauarbeiten technisch korrekt ausgeführt wurden.
Ebenso wichtig ist, dass Kosten, Kommunikation, Mietverhältnisse und spätere Bewirtschaftung von Anfang an in die Planung einbezogen werden.
