Eine grössere Sanierung im Stockwerkeigentum beginnt nicht mit der ersten Offerte.
Sie beginnt idealerweise Jahre früher.
Dach, Fassade, Heizung, Lift oder Tiefgarage haben unterschiedliche Lebensdauern. Werden grössere Erneuerungen erst behandelt, wenn ein Bauteil ausfällt oder bereits erhebliche Schäden entstanden sind, bleibt einer Stockwerkeigentümergemeinschaft häufig nur wenig Handlungsspielraum.
Eine vorausschauende Sanierungsplanung schafft dagegen Zeit für Varianten, Finanzierung und einen gut vorbereiteten Beschluss.
Gerade im Stockwerkeigentum ist dies besonders wichtig, weil nicht eine einzelne Person entscheidet, sondern die Gemeinschaft.
Weshalb Sanierungen im Stockwerkeigentum anspruchsvoll sind
Bei einem Einfamilienhaus kann der Eigentümer grundsätzlich selbst entscheiden, wann und wie er sein Dach, seine Heizung oder seine Fassade erneuert.
Im Stockwerkeigentum gehören zentrale Gebäudeteile dagegen der Gemeinschaft.
Dach, Fassade, gemeinschaftliche Leitungen und viele technische Anlagen können deshalb nicht einfach durch einen einzelnen Eigentümer saniert werden. Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen erfordern grundsätzlich einen Entscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Damit treffen technische, finanzielle und rechtliche Fragen auf unterschiedliche persönliche Interessen.
Genau deshalb ist Vorbereitung entscheidend.
Schritt 1: Zustand der Liegenschaft kennen
Eine gute Sanierungsplanung beginnt mit der Frage:
Wo steht unsere Liegenschaft heute?
Dazu sollten die wichtigsten gemeinschaftlichen Bauteile betrachtet werden.
Beispielsweise:
- Dach
- Fassade
- Fenster, soweit gemeinschaftlich
- Heizung
- Warmwasseraufbereitung
- Lift
- elektrische Anlagen
- gemeinschaftliche Leitungen
- Tiefgarage
- Balkone und Terrassen
- Umgebung
- Entwässerung
Nicht jedes ältere Bauteil muss sofort ersetzt werden.
Wichtig ist vielmehr zu erkennen, welche Anlagen noch über Jahre funktionieren können und wo sich grössere Investitionen abzeichnen.
Schritt 2: Mehrjährig statt nur bis zum nächsten Budget denken
Viele Gemeinschaften budgetieren zuverlässig für das kommende Jahr.
Das allein reicht bei einer älteren Immobilie jedoch nicht.
Eine Heizung oder Fassade wird nicht deshalb günstiger, weil ihr Ersatz noch nicht im nächsten Jahresbudget enthalten ist.
Eine mittel- bis langfristige Planung zeigt, welche Arbeiten in den nächsten 10, 15 oder 20 Jahren ungefähr zu erwarten sind.
Der HEV empfiehlt entsprechende Werterhaltungspläne ausdrücklich als Grundlage für zukünftige Sanierungen und die notwendigen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds.
Dadurch können Investitionen zeitlich besser koordiniert werden.
Schritt 3: Sanierungen sinnvoll miteinander verbinden
Ein Gebäude sollte nicht nur Bauteil für Bauteil betrachtet werden.
Muss beispielsweise die Fassade saniert werden, kann gleichzeitig eine energetische Verbesserung geprüft werden.
Steht ein Heizungsersatz an, können Photovoltaik, Warmwasser oder die elektrische Infrastruktur relevant werden.
Wird eine Tiefgarage saniert, kann gleichzeitig geprüft werden, ob eine Grundinstallation für zukünftige Ladestationen sinnvoll wäre.
Damit soll nicht jedes Projekt automatisch möglichst gross werden.
Im Gegenteil.
Die Gemeinschaft sollte prüfen können, welche Kombinationen technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Arbeiten besser getrennt ausgeführt werden.
Schritt 4: Varianten ausarbeiten
Bei grösseren Sanierungen gibt es selten nur eine mögliche Lösung.
Eine gute Entscheidungsgrundlage kann deshalb verschiedene Varianten enthalten.
Beispielsweise:
Variante A: notwendige Instandsetzung des bestehenden Zustands.
Variante B: Instandsetzung mit zusätzlicher energetischer Verbesserung.
Variante C: umfassendere Erneuerung mit langfristig tieferem Energieverbrauch.
Solche Varianten ermöglichen es der Gemeinschaft, nicht nur über «Sanieren oder nicht sanieren» zu entscheiden.
Sie kann Kosten, Nutzen, Lebensdauer und zukünftige Auswirkungen miteinander vergleichen.
Schritt 5: Kosten realistisch einschätzen
Eine Sanierung kann erst sinnvoll beschlossen werden, wenn die finanziellen Auswirkungen ungefähr bekannt sind.
Bei kleineren Arbeiten können Unternehmerofferten genügen.
Bei grösseren Projekten kann dagegen zunächst eine Kostenschätzung durch Fachplaner oder Architekten sinnvoll sein.
Neben den eigentlichen Baukosten sollten auch Nebenkosten berücksichtigt werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Planung
- Bewilligungen
- Fachingenieure
- Bauleitung
- Gerüst
- Reserven für Unvorhergesehenes
- Versicherungen
- allfällige Provisorien
Ein vermeintlich günstiger Projektbetrag kann sonst während der Umsetzung deutlich steigen.
Schritt 6: Finanzierung frühzeitig klären
Noch vor der Abstimmung sollte bekannt sein, wie eine beschlossene Sanierung finanziert werden könnte.
Eine zentrale Rolle spielt der Erneuerungsfonds.
Ist genügend Kapital vorhanden, kann ein grosser Teil der Arbeiten daraus finanziert werden.
Reicht der Fonds nicht aus, müssen zusätzliche Finanzierungsvarianten geprüft werden.
Der HEV weist ausdrücklich darauf hin, dass bei fehlenden Fondsreserven zusätzlich zum Sanierungsprojekt auch ein entsprechender Finanzierungsantrag vorbereitet werden sollte.
Für Eigentümer ist ein Beschluss wesentlich besser nachvollziehbar, wenn sie nicht nur die Gesamtkosten kennen, sondern auch wissen, welcher Betrag konkret auf ihre Einheit entfallen könnte.
Schritt 7: Fördermöglichkeiten prüfen
Bei energetischen Sanierungen können Förderprogramme eine Rolle spielen.
Dies betrifft beispielsweise Massnahmen an Gebäudehülle, Heizung oder erneuerbarer Energie.
Solche Fördermöglichkeiten sollten frühzeitig geprüft werden.
Bei vielen Programmen muss das Fördergesuch bereits vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden.
Eine Förderung erst nach Auftragserteilung oder Baubeginn zu prüfen, kann deshalb zu spät sein.
Zudem sollte eine Förderung nicht allein darüber entscheiden, ob eine technische Massnahme sinnvoll ist.
Sie ist ein Bestandteil der Gesamtbetrachtung.
Schritt 8: Das richtige Beschlussquorum bestimmen
Bevor die Sanierung der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorgelegt wird, muss geklärt werden, welche Mehrheit erforderlich ist.
Notwendige werterhaltende Arbeiten werden grundsätzlich anders behandelt als nützliche wertvermehrende Massnahmen oder reine Komfort- und Luxusmassnahmen.
Die Zürcher Notariate unterscheiden entsprechend zwischen einfachem Mehr, qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Anteilen sowie Fällen, in denen Einstimmigkeit erforderlich ist.
Die rechtliche Einordnung sollte nicht erst während der Versammlung diskutiert werden.
Sie gehört zur Vorbereitung des Antrags.
Schritt 9: Einen verständlichen Antrag vorbereiten
Bei einer Investition von mehreren hunderttausend Franken genügt ein Antrag wie «Sanierung Fassade genehmigen» meistens nicht.
Eigentümer sollten vor der Abstimmung wissen:
Was wird gemacht?
Warum ist die Massnahme notwendig?
Welche Variante wird vorgeschlagen?
Wie hoch sind die Kosten?
Welche Reserven sind enthalten?
Wer soll mit der weiteren Planung beziehungsweise Ausführung beauftragt werden?
Wie erfolgt die Finanzierung?
Welcher Betrag wird aus dem Erneuerungsfonds verwendet?
Welche zusätzlichen Beiträge könnten notwendig sein?
Je klarer diese Punkte vorliegen, desto fundierter kann die Gemeinschaft entscheiden.
Schritt 10: Kommunikation mit den Eigentümern
Grössere Sanierungen betreffen Eigentümer nicht nur finanziell.
Gerüst, Baulärm, Zugänge zu Wohnungen oder Balkonen und temporäre Einschränkungen können über Monate Auswirkungen auf den Alltag haben.
Bei vermieteten Wohnungen kommen zusätzlich die Interessen der Mieterschaft hinzu.
Eine frühzeitige Kommunikation hilft, Erwartungen zu klären.
Eigentümer sollten beispielsweise wissen:
- wann die Arbeiten beginnen
- wie lange sie voraussichtlich dauern
- welche Bereiche betroffen sind
- wann Zutritt zu Wohnungen notwendig ist
- welche Einschränkungen entstehen
- an wen Fragen oder Mängel gemeldet werden können
Eine gute Kommunikation verhindert nicht jede Reklamation, reduziert aber unnötige Unsicherheit.
Die Aufgabe endet nicht mit dem Beschluss
Ein genehmigtes Projekt muss anschliessend umgesetzt werden.
Dazu gehören je nach Umfang beispielsweise:
- definitive Planung
- Ausschreibung
- Vergabe
- Terminplanung
- Vertragskontrolle
- Kostenkontrolle
- Rechnungsprüfung
- Kommunikation
- Abnahmen
- Mängelbehebung
- Abschlussabrechnung
Bei grösseren Projekten kann die technische Projektleitung durch einen Architekten, Bauleiter oder Fachplaner erfolgen.
Die Immobilienverwaltung koordiniert dabei insbesondere die Schnittstelle zwischen Stockwerkeigentümergemeinschaft, Planern, Unternehmern und Eigentümern.
Warum zu spätes Handeln teuer werden kann
Sanierungen werden innerhalb von Gemeinschaften verständlicherweise gerne hinausgeschoben.
Eine höhere Einzahlung in den Erneuerungsfonds oder ein grösseres Bauprojekt führt selten zu Begeisterung.
Aufgeschobene Arbeiten verschwinden jedoch nicht.
Ein kleines Problem kann sich zu einem grösseren Schaden entwickeln, und mehrere über Jahre hinausgeschobene Erneuerungen können plötzlich gleichzeitig fällig werden.
Gerade deshalb ist langfristige Planung kein Selbstzweck.
Sie ermöglicht der Gemeinschaft, Investitionen zeitlich und finanziell besser zu verteilen.
Professionelle Sanierungsplanung in Winterthur und Umgebung
Die Immolution GmbH begleitet Stockwerkeigentümergemeinschaften in Winterthur und Umgebung bei Unterhalts- und Sanierungsprojekten.
Unsere Aufgabe besteht dabei nicht darin, technische Fachplaner zu ersetzen.
Wir koordinieren die unterschiedlichen Beteiligten und sorgen dafür, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungsgrundlagen erhält.
Dazu gehören je nach Projekt unter anderem Zustandsinformationen, Varianten, Kosten, Finanzierung, Erneuerungsfonds, Beschlussanträge und die anschliessende Umsetzung der gefassten Beschlüsse.
Denn eine grössere Sanierung sollte im Stockwerkeigentum möglichst nicht erst dann zum Thema werden, wenn keine Alternative mehr zum sofortigen Handeln besteht.
