Wer eine Mietliegenschaft besitzt, begegnet früher oder später dem hypothekarischen Referenzzinssatz. Er gehört zu den wichtigsten Berechnungsgrundlagen im Schweizer Mietrecht und kann die Entwicklung bestehender Mietzinse beeinflussen.
Dabei wird der Referenzzinssatz häufig mit dem persönlichen Hypothekarzins des Eigentümers verwechselt. Die beiden Werte haben jedoch unterschiedliche Funktionen.
Für Eigentümer und Immobilienverwaltungen ist deshalb wichtig, zu verstehen, welcher Referenzzinssatz für ein Mietverhältnis massgebend ist, welche weiteren Kostenfaktoren berücksichtigt werden können und welche formellen Anforderungen bei einer Mietzinsanpassung gelten.
Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell?
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt aktuell 1,25 Prozent.
Er gilt seit dem 2. September 2025 auf diesem Niveau und wurde bei der Publikation per 2. September 2026 unverändert bestätigt. Das Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht den Referenzzinssatz vierteljährlich.
Für Eigentümer bedeutet dies: Aus der aktuellen Publikation vom September 2026 ergibt sich allein aufgrund des Referenzzinssatzes keine neue Grundlage für eine Erhöhung gegenüber dem unmittelbar vorhergehenden Stand.
Die nächste reguläre Publikation erfolgt am 1. Dezember 2026.
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt und gilt schweizweit für Mietverhältnisse.
Er basiert nicht auf dem Hypothekarvertrag einer einzelnen Liegenschaft.
Stattdessen wird der durchschnittliche Zinssatz sämtlicher relevanter inländischer Hypothekarforderungen der Banken ermittelt. Daraus wird der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz berechnet und auf Viertelprozentpunkte gerundet.
Deshalb kann der persönliche Hypothekarzins eines Eigentümers beispielsweise 1,8 Prozent betragen, während der mietrechtliche Referenzzinssatz gleichzeitig bei 1,25 Prozent liegt.
Für die Mietzinsgestaltung ist grundsätzlich der offizielle Referenzzinssatz massgebend und nicht die individuelle Finanzierung der Liegenschaft.
Welcher Referenzzinssatz gilt für einen bestehenden Mietvertrag?
Nicht bei jedem Mietverhältnis ist automatisch der aktuelle Referenzzinssatz die Ausgangslage.
Entscheidend ist, auf welchem Stand der bestehende Mietzins basiert.
Dieser ist häufig im Mietvertrag ersichtlich.
Wurde der Mietzins später angepasst, kann stattdessen der bei der letzten massgebenden Anpassung verwendete Referenzzinssatz relevant sein. Das Bundesamt für Wohnungswesen weist deshalb darauf hin, dass jedes Mietverhältnis einzeln betrachtet werden muss.
Gerade bei Liegenschaften mit langjährigen Mietverhältnissen können innerhalb desselben Gebäudes unterschiedliche Ausgangslagen bestehen.
Eine professionelle Verwaltung sollte deshalb nicht einfach sämtliche Wohnungen einer Liegenschaft mit derselben Berechnung behandeln.
Was passiert bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes?
Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, kann dies grundsätzlich eine Mietzinsanpassung ermöglichen.
Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen entspricht eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte grundsätzlich einer möglichen Mietzinserhöhung von 3 Prozent, sofern die Voraussetzungen beim konkreten Mietverhältnis erfüllt sind.
Das bedeutet jedoch nicht, dass bei einer zukünftigen Erhöhung automatisch jeder Mietzins um 3 Prozent angepasst werden kann.
Zuerst muss geprüft werden, auf welchem Referenzzinssatz der bestehende Mietzins tatsächlich basiert.
Der Referenzzinssatz ist nicht der einzige Kostenfaktor
Bei der Mietzinsberechnung spielen neben dem Referenzzinssatz weitere Faktoren eine Rolle.
Dazu gehören insbesondere:
- Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise
- allgemeine Kostensteigerungen
- Unterhaltskosten
- Betriebskosten
- wertvermehrende Investitionen
- weitere mietrechtlich zulässige Mehrleistungen
Bei der Teuerung kann gemäss geltendem Mietrecht ein Anteil von 40 Prozent der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise berücksichtigt werden. Auch Veränderungen der Unterhalts- und Betriebskosten können eine Rolle spielen.
Eine Mietzinsberechnung besteht deshalb häufig aus mehreren Komponenten.
Genau hier entstehen in der Praxis viele Fehler.
Pauschale Berechnungen können problematisch sein
Online-Rechner können eine erste Orientierung bieten.
Für eine konkrete Mietzinsanpassung sollten sie jedoch nicht die einzige Grundlage darstellen.
Bei einem bestehenden Mietverhältnis müssen beispielsweise geprüft werden:
Welcher Referenzzinssatz liegt dem heutigen Mietzins zugrunde?
Welche Teuerung wurde bereits berücksichtigt?
Welche allgemeinen Kostensteigerungen wurden bereits geltend gemacht?
Gab es zwischenzeitlich wertvermehrende Investitionen?
Handelt es sich um einen normalen, indexierten oder gestaffelten Mietvertrag?
Schon kleine Unterschiede können zu einer anderen Berechnungsgrundlage führen.
Indexierte und gestaffelte Mietverträge funktionieren anders
Nicht jeder Mietvertrag folgt denselben Regeln.
Bei einem indexierten Mietvertrag wird die Mietzinsentwicklung an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt.
Bei einem Staffelmietvertrag werden zukünftige Mietzinserhöhungen bereits bei Vertragsabschluss in Franken festgelegt.
Für solche Mietverhältnisse gelten besondere Regelungen. Das Bundesamt für Wohnungswesen weist entsprechend darauf hin, dass die üblichen Regeln des Referenzzinssatzes bei indexierten und gestaffelten Mietverhältnissen nicht ohne Weiteres angewendet werden können.
Deshalb sollte vor jeder Anpassung zuerst die Vertragsart geprüft werden.
Formvorschriften bei Mietzinserhöhungen
Eine rechnerisch korrekte Mietzinserhöhung reicht allein nicht aus.
Auch die gesetzlichen Formvorschriften müssen eingehalten werden.
Gemäss Art. 269d OR muss eine Mietzinserhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen. Sie muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mit einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, kann die Erhöhung nichtig sein.
Im Kanton Zürich stellt die Direktion der Justiz und des Innern die entsprechenden amtlichen beziehungsweise genehmigten Formulare zur Verfügung.
Gerade die Fristen werden in der Praxis immer wieder unterschätzt.
Warum die Dokumentation wichtig ist
Bei einer Mietliegenschaft sollte nachvollziehbar dokumentiert sein, auf welchen Grundlagen die einzelnen Mietzinse beruhen.
Dazu gehören insbesondere:
- ursprünglicher Mietvertrag
- frühere Mietzinsanpassungen
- verwendeter Referenzzinssatz
- berücksichtigte Teuerung
- Kostensteigerungen
- wertvermehrende Investitionen
- amtliche Mietzinsformulare
Ohne diese Unterlagen kann es Jahre später schwierig werden, eine korrekte Ausgangslage zu rekonstruieren.
Dies gilt besonders nach Eigentümer- oder Verwaltungswechseln.
Eine gut geführte Mieterdokumentation ist deshalb ein wichtiger Bestandteil einer professionellen Immobilienbewirtschaftung.
Referenzzinssatz und langfristige Bewirtschaftung
Der Referenzzinssatz sollte nicht isoliert betrachtet werden.
Für Eigentümer einer Renditeliegenschaft ist entscheidend, wie sich Mietzinse, Unterhaltskosten, Investitionen und Finanzierung langfristig entwickeln.
Eine nachhaltige Bewirtschaftung bedeutet deshalb nicht, bei jeder Veränderung des Referenzzinssatzes automatisch zu reagieren.
Vielmehr sollte geprüft werden, wie sich die einzelnen Mietverhältnisse zusammensetzen und welche Anpassungen rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll sind.
Gerade bei grösseren Mietliegenschaften lohnt sich eine strukturierte Übersicht über sämtliche Mietverhältnisse und deren Berechnungsgrundlagen.
Referenzzinssatz bei Mietliegenschaften in Winterthur und Umgebung
Die Immolution GmbH bewirtschaftet Mietliegenschaften in Winterthur und Umgebung.
Im Rahmen der laufenden Bewirtschaftung behalten wir die relevanten Mietzinsgrundlagen im Blick und prüfen bei Bedarf, welche Auswirkungen Veränderungen des Referenzzinssatzes und weiterer Kostenfaktoren auf die einzelnen Mietverhältnisse haben.
Dabei betrachten wir jedes Mietverhältnis individuell und berücksichtigen neben der rechnerischen Grundlage auch die geltenden Form- und Fristvorschriften.
Denn eine Mietzinsanpassung sollte nicht nur rechnerisch plausibel sein.
Sie muss auf der richtigen Ausgangslage beruhen und formell korrekt umgesetzt werden.
