Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden endet nicht mit 50 oder 60 Jahren. Im Gegenteil: Viele Menschen überlegen sich gerade im Hinblick auf die Pensionierung, nochmals eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen.
Vielleicht soll das bisherige Einfamilienhaus durch eine kleinere, altersgerechte Wohnung ersetzt werden. Vielleicht besteht schon länger der Wunsch nach Wohneigentum. Oder ein Umzug bietet die Möglichkeit, die Wohnsituation für die kommenden Jahre grundlegend neu zu gestalten.
Ein Immobilienkauf kurz vor der Pensionierung ist grundsätzlich möglich. Allerdings sollte nicht nur die heutige finanzielle Situation betrachtet werden. Entscheidend ist, ob das Wohneigentum auch mit dem Einkommen nach der Pensionierung langfristig tragbar bleibt.
Die Tragbarkeit nach der Pensionierung ist entscheidend
Wer eine Immobilie mit einer Hypothek finanziert, muss gegenüber der Bank nachweisen können, dass die laufenden Kosten dauerhaft tragbar sind.
Dabei rechnen Banken nicht einfach mit dem aktuellen Hypothekarzins. Für ihre Tragbarkeitsberechnung verwenden sie in der Regel einen deutlich höheren kalkulatorischen Zinssatz. Häufig liegt dieser ungefähr bei 5 Prozent.
Zusätzlich werden Unterhalts- und Nebenkosten sowie eine allfällige Amortisation berücksichtigt.
Die genaue Berechnung ist jedoch nicht bei allen Banken identisch. Auch die zulässige Belastung des Einkommens kann sich je nach Finanzinstitut unterscheiden.
Gerade kurz vor der Pensionierung kommt ein zusätzlicher Punkt hinzu: Das heutige Erwerbseinkommen fällt weg und wird durch AHV, Pensionskassenleistungen und allenfalls weitere Einkünfte ersetzt.
Deshalb sollte die Finanzierung bereits beim Kauf mit dem voraussichtlichen Einkommen im Ruhestand gerechnet werden.
Wie viel Eigenkapital braucht es?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum finanzieren Banken in der Schweiz üblicherweise höchstens rund 80 Prozent des Belehnungswertes mit einer Hypothek.
Mindestens rund 20 Prozent müssen somit als Eigenkapital eingebracht werden.
Dabei müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der 2. Säule stammen.
Mögliche Eigenmittel sind beispielsweise:
- Sparguthaben
- Wertschriften
- Guthaben aus der Säule 3a
- Erbschaften oder Erbvorbezüge
- vorhandenes Wohneigentum beziehungsweise dessen Verkaufserlös
Je näher die Pensionierung rückt, desto wichtiger kann eine höhere Eigenkapitalquote werden. Banken prüfen bei älteren Käufern besonders genau, wie hoch die verbleibende Hypothek nach der Pensionierung sein wird und ob sie mit dem zukünftigen Einkommen getragen werden kann.
Muss die Hypothek vor der Pensionierung reduziert werden?
Bei einer klassischen Finanzierung wird die Hypothek häufig in eine erste und eine zweite Hypothek unterteilt.
Der Teil über rund zwei Drittel des Belehnungswertes muss grundsätzlich amortisiert werden. Die Rückzahlung erfolgt üblicherweise innerhalb von maximal 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung.
Dadurch soll die Belehnung langfristig auf ungefähr zwei Drittel des Immobilienwertes reduziert werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Bank nach der Pensionierung exakt dieselbe maximale Belehnung akzeptiert. Die Anforderungen können je nach Einkommen, Vermögen, Immobilie und Finanzinstitut unterschiedlich ausfallen.
Wer wenige Jahre vor der Pensionierung eine Immobilie kauft, sollte deshalb frühzeitig klären, welche Hypothek auch nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben tragbar ist.
Warum die Bank nicht nur auf das Vermögen schaut
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass ein grosses Vermögen automatisch eine hohe Hypothek ermöglicht.
Für die Bank ist neben dem vorhandenen Vermögen insbesondere das regelmässige Einkommen entscheidend.
Nach der Pensionierung setzt sich dieses beispielsweise zusammen aus:
- AHV-Rente
- Pensionskassenrente
- weiteren Renteneinkünften
- Vermögenserträgen
- teilweise anrechenbaren weiteren Vermögenswerten
Wie stark vorhandenes Vermögen berücksichtigt wird, unterscheidet sich zwischen den Finanzinstituten.
Gerade deshalb kann es vorkommen, dass eine Immobilie aus Sicht des Käufers problemlos finanzierbar erscheint, die Bank die gewünschte Hypothek aufgrund ihrer Tragbarkeitsrechnung trotzdem nicht vollständig gewährt.
Pensionskassengeld für Wohneigentum einsetzen?
Guthaben der beruflichen Vorsorge können unter bestimmten Voraussetzungen für selbstbewohntes Wohneigentum verwendet werden.
Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten: der Vorbezug oder die Verpfändung.
Ab dem Alter von 50 Jahren ist die Höhe eines möglichen Vorbezugs begrenzt. Bezogen werden kann höchstens der höhere der beiden folgenden Beträge:
- das Vorsorgeguthaben, das im Alter von 50 Jahren vorhanden war
- die Hälfte des zum Zeitpunkt des Vorbezugs vorhandenen Vorsorgeguthabens
Ein Vorbezug ist zudem nur für Wohneigentum zum eigenen Bedarf vorgesehen.
Wichtig ist jedoch: Nur weil Pensionskassengeld eingesetzt werden kann, bedeutet dies nicht automatisch, dass ein Vorbezug finanziell sinnvoll ist.
Ein Vorbezug kann die späteren Vorsorgeleistungen reduzieren und hat steuerliche Folgen. Kurz vor der Pensionierung sollte deshalb besonders sorgfältig geprüft werden, wie sich ein Bezug auf die zukünftige finanzielle Situation auswirkt.
Auch die Säule 3a kann eingesetzt werden
Guthaben der Säule 3a können ebenfalls für selbstbewohntes Wohneigentum verwendet werden.
Damit lässt sich beispielsweise das benötigte Eigenkapital erhöhen oder die Hypothek reduzieren.
Auch hier sollte jedoch nicht nur die tiefere Hypothek betrachtet werden.
Wird Vorsorgekapital für die Immobilie eingesetzt, steht dieses Geld später nicht mehr als frei verfügbares Alterskapital zur Verfügung. Gleichzeitig können beim Bezug Steuern entstehen.
Deshalb sollte die Entscheidung immer im Zusammenhang mit der gesamten Vorsorge-, Liquiditäts- und Finanzierungssituation getroffen werden.
Eine tiefere Hypothek ist nicht automatisch immer besser
Auf den ersten Blick scheint es logisch: Je weniger Schulden im Rentenalter, desto besser.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht.
Wer einen grossen Teil seines Vermögens in die Immobilie investiert, reduziert zwar die Hypothek, bindet gleichzeitig aber viel Kapital im Wohneigentum.
Dieses Geld steht dann nicht mehr ohne Weiteres für unerwartete Ausgaben zur Verfügung.
Gerade im Rentenalter kann ausreichende Liquidität wichtig sein. Dazu gehören Reserven für:
- grössere Reparaturen
- Ersatz der Heizung
- Renovationen
- höhere Gesundheits- oder Pflegekosten
- allgemeine Lebenshaltungskosten
- unvorhergesehene Ausgaben
Eine sinnvolle Finanzierung muss deshalb einen Mittelweg zwischen tiefer Verschuldung und ausreichenden finanziellen Reserven finden.
Altersgerechte Immobilie nicht nur finanziell beurteilen
Beim Immobilienkauf vor der Pensionierung sollte nicht nur die Finanzierung betrachtet werden.
Ebenso wichtig ist die Frage, ob die Immobilie langfristig zur zukünftigen Lebenssituation passt.
Eine schöne Wohnung im dritten Stock kann heute problemlos erreichbar sein. Fehlt jedoch ein Lift, kann dies später zum Problem werden.
Bei einem Einfamilienhaus können Garten, Treppen und laufender Unterhalt mit zunehmendem Alter ebenfalls einen erheblichen Aufwand darstellen.
Bei der Auswahl können deshalb beispielsweise folgende Punkte wichtig sein:
- hindernisarme Erschliessung
- Lift
- möglichst wenige Treppen
- gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten
- Nähe zum öffentlichen Verkehr
- Ärzte und medizinische Versorgung in der Umgebung
- überschaubarer Unterhaltsaufwand
- geeignete Wohnungsgrösse
- Balkon oder Aussenraum
- Parkplatz oder Einstellhalle
Eine Immobilie für den Ruhestand sollte nicht nur heute gefallen, sondern möglichst auch in zehn oder zwanzig Jahren noch zur persönlichen Situation passen.
Eigentumswohnung: Erneuerungsfonds und Nebenkosten beachten
Gerade vor der Pensionierung entscheiden sich viele Eigentümer für eine Eigentumswohnung.
Sie kann gegenüber einem Einfamilienhaus Vorteile bieten, weil verschiedene Unterhaltsarbeiten gemeinschaftlich organisiert werden.
Dadurch verschwinden die Kosten jedoch nicht.
Vor dem Kauf sollte deshalb geprüft werden, wie die Stockwerkeigentümergemeinschaft finanziell aufgestellt ist.
Wichtige Informationen sind unter anderem:
- Höhe des Erneuerungsfonds
- jährliche Beiträge
- aktuelle Nebenkosten
- Zustand von Dach und Fassade
- Alter der Heizungsanlage
- Zustand von Lift und Haustechnik
- bereits beschlossene grössere Sanierungen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Eine Wohnung kann finanziell gut tragbar erscheinen. Stehen jedoch kurz nach dem Kauf erhebliche Investitionen der Gemeinschaft an, können zusätzliche Kosten entstehen.
Diese sollten bereits in die Kaufentscheidung einfliessen.
Festhypothek oder flexible Finanzierung?
Eine Festhypothek kann Planungssicherheit bieten, weil der Zinssatz während der vereinbarten Laufzeit unverändert bleibt.
Das kann insbesondere im Hinblick auf die Pensionierung angenehm sein.
Trotzdem ist eine Festhypothek nicht automatisch die beste Lösung.
Eine lange Laufzeit reduziert die Flexibilität. Soll die Immobilie beispielsweise unerwartet verkauft werden, können bei einer vorzeitigen Auflösung je nach Vertrag Kosten entstehen.
Daneben bestehen beispielsweise SARON-Hypotheken oder Kombinationen verschiedener Finanzierungsformen.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von der finanziellen Situation, der persönlichen Risikobereitschaft und der geplanten Besitzdauer ab.
Was passiert bei einer unerwartet frühen Pensionierung?
Nicht jede Pensionierung erfolgt zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt.
Ein Stellenverlust, gesundheitliche Gründe oder eine freiwillige Frühpensionierung können dazu führen, dass das Erwerbseinkommen früher wegfällt.
Wer kurz vor dem Ruhestand eine Immobilie kauft, sollte deshalb nicht bis an die maximale finanzielle Grenze gehen.
Eine gewisse Sicherheitsmarge kann wichtiger sein als die grösstmögliche Immobilie.
Sinnvoll ist deshalb die Frage:
Könnten wir dieses Eigenheim auch dann noch tragen, wenn unser Einkommen früher als geplant sinkt?
Diese Betrachtung schafft mehr Sicherheit als eine Finanzierung, die nur unter optimalen Voraussetzungen funktioniert.
Finanzierung vor dem Kauf prüfen
Gerade beim Immobilienkauf kurz vor der Pensionierung empfiehlt es sich, die Finanzierung nicht erst zu klären, nachdem die Wunschimmobilie gefunden wurde.
Eine vorgängige Tragbarkeitsberechnung zeigt, in welchem Preisbereich eine Immobilie langfristig finanzierbar ist.
Dabei sollte nicht nur mit dem heutigen Einkommen gerechnet werden. Relevant sind insbesondere:
- zukünftige AHV-Leistungen
- Pensionskassenleistungen
- vorhandenes Vermögen
- Vorsorgeguthaben
- gewünschte Hypothek
- zukünftige Wohnkosten
- ausreichende Liquiditätsreserven
So lässt sich vermeiden, dass eine attraktive Immobilie gefunden wird, die nach den Kriterien der Bank im Ruhestand nicht mehr finanzierbar ist.
Wohneigentum vor der Pensionierung: langfristig denken
Eine Immobilie kurz vor der Pensionierung zu kaufen, kann sehr gut funktionieren.
Entscheidend ist weniger das Alter als eine Finanzierung, die auch langfristig zur persönlichen Situation passt.
Die zentrale Frage sollte deshalb nicht lauten:
«Wie viel Hypothek erhalten wir heute?»
Sondern:
«Welche Wohnkosten können wir auch nach der Pensionierung dauerhaft und komfortabel tragen?»
Wer diese Frage frühzeitig beantwortet, kann die Suche nach einer passenden Immobilie wesentlich realistischer angehen.
Immobilien in Winterthur und Umgebung
Die Immolution GmbH vermarktet Immobilien in Winterthur und Umgebung und begleitet Kaufinteressenten bei den von uns angebotenen Objekten durch den Verkaufsprozess.
Gerade wenn eine Immobilie für die Zeit nach der Pensionierung vorgesehen ist, lohnt es sich, neben Lage und Ausstattung auch die langfristige Nutzbarkeit genau zu betrachten.
Für die konkrete Finanzierung, Tragbarkeit und Vorsorgeplanung empfehlen wir eine frühzeitige Abstimmung mit der finanzierenden Bank sowie bei Bedarf mit einer unabhängigen Vorsorge- oder Finanzfachperson.
So können die finanziellen Rahmenbedingungen geklärt werden, bevor eine verbindliche Kaufentscheidung getroffen wird.
