Immobilie verkaufen: Die richtige Vorbereitung entscheidet
Der Entschluss zum Verkauf einer Immobilie ist häufig schnell gefasst. Die eigentliche Herausforderung beginnt danach: Welcher Verkaufspreis ist realistisch? Welche Unterlagen werden benötigt? Lohnen sich vor dem Verkauf noch kleinere Investitionen? Und wie soll die Immobilie am Markt präsentiert werden?
Eine sorgfältige Vorbereitung schafft die Grundlage für einen strukturierten Verkaufsprozess. Sie hilft, unnötige Verzögerungen zu vermeiden und sorgt dafür, dass eine Immobilie von Beginn an professionell am Markt auftritt.
Dabei geht es nicht darum, möglichst viel Geld in die Immobilie zu investieren. Entscheidend ist vielmehr, die richtigen Massnahmen für das jeweilige Objekt zu treffen.
1. Den Wert der Immobilie realistisch einschätzen
Eine der wichtigsten Entscheidungen wird bereits vor der eigentlichen Vermarktung getroffen: die Festlegung des Verkaufspreises.
Eigentümer haben verständlicherweise häufig eine persönliche Beziehung zu ihrer Immobilie. Für den Marktwert sind jedoch andere Faktoren entscheidend. Dazu gehören insbesondere Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausbaustandard, energetische Eigenschaften und die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien.
Online-Bewertungen können einen ersten Anhaltspunkt liefern. Solche Modelle basieren auf Marktdaten und vergleichbaren Objekten. Die individuellen Besonderheiten einer Immobilie können sie jedoch nur eingeschränkt berücksichtigen.
Bei einem konkreten Verkaufsentscheid empfiehlt sich deshalb eine vertiefte Beurteilung der Immobilie und der aktuellen Marktsituation.
Wichtig ist zudem die Unterscheidung zwischen Marktwert und Angebotspreis. Der ermittelte Wert bildet die Grundlage. Mit welchem Preis eine Immobilie tatsächlich am Markt angeboten wird, ist Teil der Verkaufsstrategie.
2. Die Immobilie aus Sicht eines Käufers betrachten
Nach vielen Jahren im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung nimmt man gewisse Dinge kaum noch wahr. Kaufinteressenten sehen die Immobilie dagegen zum ersten Mal.
Deshalb lohnt sich vor dem Verkaufsstart eine nüchterne Betrachtung des Objekts.
Sind kleinere Schäden sichtbar? Funktionieren Beleuchtung, Türen und Installationen? Wirken Eingangsbereich, Garten oder Balkon gepflegt? Gibt es Räume, die aufgrund vieler Möbel kleiner erscheinen, als sie tatsächlich sind?
Nicht jede ältere Küche und nicht jedes Badezimmer muss vor einem Verkauf erneuert werden. Eine grössere Sanierung unmittelbar vor dem Verkauf ist keineswegs automatisch wirtschaftlich sinnvoll.
Kleinere Unterhaltsarbeiten, eine gründliche Reinigung und eine aufgeräumte Präsentation können dagegen mit verhältnismässig geringem Aufwand viel bewirken.
Welche Massnahmen sinnvoll sind, hängt stark von der Immobilie, der Zielgruppe und dem erwarteten Verkaufspreis ab.
3. Unterlagen frühzeitig zusammenstellen
Spätestens wenn sich ernsthafte Kaufinteressenten mit der Immobilie beschäftigen, werden detaillierte Informationen benötigt. Auch finanzierende Banken verlangen verschiedene Unterlagen.
Deshalb sollten die Verkaufsunterlagen nicht erst zusammengesucht werden, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
Zu den häufig benötigten Dokumenten gehören beispielsweise:
- aktueller Grundbuchauszug
- Katasterplan
- Grundriss- und Gebäudepläne
- Angaben zu Grundstücks- und Wohnflächen
- Gebäudeversicherungsausweis
- Unterlagen über grössere Umbauten und Sanierungen
- vorhandene Energieunterlagen
- bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement, Begründungsunterlagen, Jahresrechnung, Budget, Angaben zum Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokolle
- bei vermieteten Immobilien die entsprechenden Mietunterlagen
Welche Dokumente für das konkrete Objekt tatsächlich notwendig und sinnvoll sind, hängt von der Immobilienart und den rechtlichen Verhältnissen ab.
Eine vollständige Dokumentation erhöht die Transparenz und reduziert Rückfragen während des Verkaufsprozesses.
4. Die Immobilie professionell präsentieren
Der erste Kontakt eines Interessenten mit einer Immobilie findet heute meistens nicht vor Ort statt, sondern auf einem Bildschirm.
Fotos, Grundrisse und die Beschreibung des Objekts entscheiden innerhalb kurzer Zeit darüber, ob sich jemand näher mit einer Immobilie beschäftigt.
Professionelle Immobilienfotografie ist deshalb weit mehr als eine optische Verschönerung. Gute Bilder vermitteln Raumgefühl, Lichtverhältnisse und Atmosphäre und geben einen realistischen Eindruck von der Immobilie.
Vor dem Fototermin sollten Räume aufgeräumt und persönliche Gegenstände soweit sinnvoll reduziert werden. Tageslicht, eine ruhige Einrichtung und freie Flächen lassen Räume besser zur Geltung kommen.
Ebenso wichtig sind verständliche Grundrisse und eine Verkaufsdokumentation, welche die wesentlichen Informationen übersichtlich zusammenfasst.
Dabei sollte eine Immobilie attraktiv dargestellt werden, ohne Mängel zu verschweigen oder Eigenschaften zu versprechen, die nicht vorhanden sind.
5. Die passende Vermarktungsstrategie festlegen
Nicht jede Immobilie sollte gleich vermarktet werden.
Ein Einfamilienhaus für eine Familie spricht eine andere Zielgruppe an als eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Objekt mit erheblichem Sanierungsbedarf.
Vor der Veröffentlichung sollte deshalb geklärt werden:
Wer kommt als Käufer realistischerweise infrage? Welche Eigenschaften der Immobilie sind für diese Zielgruppe besonders interessant? Über welche Kanäle können geeignete Interessenten erreicht werden? Und mit welcher Preisstrategie soll das Objekt auf den Markt kommen?
Auch der Zeitpunkt kann eine Rolle spielen. Entscheidend ist jedoch weniger eine vermeintlich perfekte Jahreszeit als eine gute Vorbereitung und eine zur aktuellen Marktsituation passende Strategie.
Eine Immobilie einfach auf möglichst vielen Portalen auszuschreiben, ist noch keine Vermarktungsstrategie. Ausschlaggebend ist, wie das Objekt positioniert und welchen Kaufinteressenten es präsentiert wird.
6. Besichtigungen sorgfältig organisieren
Eine Besichtigung ist mehr als das Öffnen der Haustüre.
Interessenten haben Fragen zum Gebäude, zu Sanierungen, Nebenkosten, Grundstück, Quartier oder zu möglichen Veränderungen. Bei Stockwerkeigentum kommen Fragen zur Gemeinschaft, zu geplanten Investitionen und zum Erneuerungsfonds hinzu.
Eine gute Vorbereitung ermöglicht es, solche Fragen nachvollziehbar zu beantworten und gleichzeitig herauszufinden, wie konkret das Interesse eines potenziellen Käufers tatsächlich ist.
Auch die Anzahl und Organisation der Besichtigungen sollte zur Immobilie passen. Möglichst viele Besucher sind nicht automatisch besser. Entscheidend sind ernsthafte Interessenten, welche zur Immobilie und zur Preisvorstellung passen.
7. Steuern und finanzielle Folgen frühzeitig berücksichtigen
Beim Verkauf zählt für den Eigentümer nicht nur der Verkaufspreis. Entscheidend ist letztlich auch, welcher Betrag nach Ablösung bestehender Finanzierungen, Verkaufskosten und Steuern verbleibt.
Im Kanton Zürich wird ein allfälliger Grundstückgewinn durch die Gemeinde besteuert, in welcher sich das Grundstück befindet.
Deshalb lohnt es sich, bereits vor dem Verkauf ältere Kaufunterlagen und Belege zu wertvermehrenden Investitionen zusammenzutragen.
Auch eine bestehende Hypothek sollte frühzeitig geprüft werden. Je nach Finanzierungsmodell und Laufzeit können bei einer vorzeitigen Ablösung Kosten entstehen.
Die finanziellen und steuerlichen Auswirkungen sollten deshalb Teil der Verkaufsplanung sein und nicht erst kurz vor der Eigentumsübertragung zum Thema werden.
8. Kaufvertrag und Eigentumsübertragung richtig koordinieren
Hat sich ein Käufer entschieden und sind die wesentlichen Konditionen vereinbart, folgt die rechtliche Abwicklung.
Ein Grundstückkaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Das Eigentum geht zudem nicht bereits mit der Vertragsunterzeichnung über, sondern mit der entsprechenden Grundbuchanmeldung beziehungsweise Eintragung. Im Kanton Zürich werden Beurkundung und Grundbuchgeschäfte durch die zuständigen Notariate und Grundbuchämter abgewickelt.
Bis zu diesem Punkt müssen zahlreiche Fragen geklärt sein, beispielsweise der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, die Übergabe der Immobilie sowie besondere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.
Eine saubere Koordination zwischen Verkäufer, Käufer, Banken und Notariat hilft, Verzögerungen kurz vor Abschluss des Verkaufs zu vermeiden.
Gute Vorbereitung bedeutet nicht möglichst viel Aufwand
Ein häufiger Irrtum besteht darin, vor dem Immobilienverkauf noch möglichst viele Arbeiten auszuführen.
Das kann im Einzelfall sinnvoll sein, muss es aber nicht.
Eine neue Küche für mehrere zehntausend Franken führt nicht automatisch zu einem entsprechend höheren Verkaufspreis. Ein Käufer hätte möglicherweise ohnehin andere Vorstellungen vom Ausbau.
Umgekehrt können kleine Reparaturen, eine saubere Präsentation oder vollständige Unterlagen mit vergleichsweise geringem Aufwand einen grossen Unterschied machen.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: «Was können wir vor dem Verkauf noch alles machen?»
Sondern: «Welche Massnahmen sind bei dieser Immobilie tatsächlich sinnvoll?»
Immobilie verkaufen in Winterthur und Umgebung
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf besteht aus vielen einzelnen Entscheidungen. Bewertung, Preisstrategie, Verkaufsunterlagen, Präsentation, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und die spätere Abwicklung müssen aufeinander abgestimmt sein.
Genau hier liegt der Vorteil einer professionellen Verkaufsbegleitung.
Die Immolution GmbH begleitet Eigentümer beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und weiteren Immobilien in Winterthur und Umgebung. Zu Beginn beurteilen wir die Immobilie und die aktuelle Marktsituation und legen gemeinsam mit der Eigentümerschaft fest, welche Vorbereitung tatsächlich sinnvoll ist.
Anschliessend übernehmen wir den Verkaufsprozess von der Aufbereitung der Immobilie und der Verkaufsdokumentation über die Vermarktung und Besichtigungen bis zur Koordination mit Käufern, Banken und Notariat.
Unser Ziel ist dabei nicht, eine Immobilie möglichst schnell online zu stellen. Sie soll zum richtigen Zeitpunkt, mit einer nachvollziehbaren Preisstrategie und professionell vorbereitet auf den Markt kommen.
