Welche Unterlagen braucht es für den Verkauf einer Immobilie?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte die benötigten Unterlagen möglichst frühzeitig zusammentragen. Eine vollständige Dokumentation erleichtert nicht nur die Vermarktung, sondern auch die Prüfung durch Kaufinteressenten, Banken und das Notariat.
Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, hängt von der Immobilie ab. Bei einem Einfamilienhaus sind teilweise andere Unterlagen relevant als bei einer Eigentumswohnung oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus.
Wichtig ist auch die Unterscheidung: Nicht jedes Dokument ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Viele Unterlagen sind jedoch für eine seriöse Verkaufsdokumentation und einen reibungslosen Verkaufsprozess sehr hilfreich.
1. Aktueller Grundbuchauszug
Zu den wichtigsten Dokumenten gehört der aktuelle Grundbuchauszug. Das Grundbuch gibt Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks.
Daraus sind insbesondere das Eigentum sowie eingetragene Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen und Grundpfandrechte ersichtlich. Dazu können beispielsweise Wegrechte, Näherbaurechte, Wohnrechte oder bestehende Schuldbriefe gehören.
Für den Immobilienverkauf ist der Grundbuchauszug deshalb von grosser Bedeutung. Er zeigt frühzeitig, ob Rechte oder Belastungen bestehen, die für Kaufinteressenten relevant sind.
Im Kanton Zürich kann ein Grundbuchauszug beim zuständigen Notariat und Grundbuchamt bezogen werden.
2. Katasterplan, Grundrisse und weitere Gebäudepläne
Kaufinteressenten möchten verstehen, was sie kaufen. Pläne sind deshalb ein wichtiger Bestandteil einer professionellen Verkaufsdokumentation.
Der Katasterplan zeigt die Lage des Grundstücks, die Grundstücksgrenzen und die darauf stehenden Gebäude. Bei Häusern sind zusätzlich Grundrisspläne, Schnitte und Fassadenpläne hilfreich.
Gerade die Grundrisse sind für Interessenten besonders wichtig. Sie zeigen die Raumaufteilung, die Grösse der einzelnen Bereiche und mögliche Nutzungsmöglichkeiten wesentlich besser als Fotos alleine.
Vor der Verwendung älterer Pläne sollte geprüft werden, ob diese noch mit dem heutigen Zustand der Immobilie übereinstimmen. Bei späteren Umbauten, Anbauten oder Veränderungen kann es Abweichungen geben.
3. Angaben zu Wohnfläche, Grundstück und Gebäude
Für eine korrekte Vermarktung braucht es verlässliche Angaben zur Immobilie. Dazu gehören unter anderem Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Anzahl Zimmer, Nebenräume, Parkplätze und weitere relevante Flächen.
Gerade bei der Wohnfläche lohnt sich eine sorgfältige Prüfung. Angaben aus alten Verkaufsunterlagen oder früheren Inseraten stimmen nicht zwingend mit der tatsächlich vorhandenen oder nach einer bestimmten Methode berechneten Fläche überein.
Auch Informationen über grössere Umbauten und Sanierungen sind wertvoll. Wurden beispielsweise Dach, Fenster, Heizung, Fassade oder Haustechnik erneuert, sollten Rechnungen, Garantien oder entsprechende Dokumentationen soweit vorhanden zusammengestellt werden.
Diese Angaben helfen nicht nur bei der Vermarktung. Sie können auch für die Immobilienbewertung und die Finanzierung durch die Bank des Käufers von Bedeutung sein.
4. Energieverbrauch und GEAK
Der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt beim Kaufentscheid zunehmend an Bedeutung. Käufer möchten wissen, mit welchen Heiz- und Energiekosten sie rechnen müssen und ob in den kommenden Jahren grössere energetische Investitionen zu erwarten sind.
Falls ein GEAK, Gebäudeenergieausweis der Kantone, vorhanden ist, sollte dieser der Verkaufsdokumentation beigelegt werden. Der GEAK beurteilt unter anderem die Qualität der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz und die direkten CO₂-Emissionen.
Ein GEAK ist allerdings nicht schweizweit bei jedem Immobilienverkauf vorgeschrieben. Die gesetzlichen Anforderungen unterscheiden sich je nach Kanton.
Ist kein GEAK vorhanden, können Angaben zur Heizung, zum bisherigen Energieverbrauch, zu bereits ausgeführten energetischen Sanierungen oder zu einer vorhandenen Photovoltaikanlage ebenfalls wertvolle Informationen liefern.
5. Sicherheitsnachweis der elektrischen Installationen
Beim Verkauf einer Liegenschaft sollte zudem geprüft werden, wann die elektrischen Installationen letztmals kontrolliert wurden.
Ein Sicherheitsnachweis, kurz SiNa, bestätigt, dass die kontrollierten elektrischen Installationen den geltenden Anforderungen entsprechen.
Entgegen einer verbreiteten Annahme muss jedoch nicht bei jedem Immobilienverkauf automatisch eine neue Kontrolle durchgeführt werden. Bei elektrischen Installationen mit einer Kontrollperiode von zehn oder zwanzig Jahren ist bei einer Handänderung eine zusätzliche Kontrolle erforderlich, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind.
Es lohnt sich deshalb, den vorhandenen Sicherheitsnachweis frühzeitig zu prüfen. So lässt sich feststellen, ob vor oder im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung eine Kontrolle notwendig wird.
6. Welche Unterlagen braucht es bei einer vermieteten Immobilie?
Wird eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkauft, sind zusätzliche Informationen notwendig. Für Käufer handelt es sich häufig um eine Investition, deren wirtschaftliche Situation möglichst genau beurteilt werden soll.
Von besonderer Bedeutung sind deshalb die bestehenden Mietverträge, die aktuellen Mietzinse, Nebenkostenregelungen und Angaben zu den Mietverhältnissen.
Bei grösseren Renditeliegenschaften gehören in der Regel auch eine übersichtliche Mieterliste, Angaben zu Leerständen sowie nachvollziehbare Betriebs- und Unterhaltskosten zu einer professionellen Verkaufsdokumentation.
Auch bestehende Mietkautionen und besondere Vereinbarungen mit Mietern sollten transparent dokumentiert sein.
Damit erhalten Kaufinteressenten eine Grundlage, um Ertrag, laufende Kosten und möglichen zukünftigen Investitionsbedarf der Immobilie einzuschätzen.
7. Zusätzliche Unterlagen beim Verkauf von Stockwerkeigentum
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung reicht es nicht aus, nur die Wohnung selbst zu dokumentieren. Der Käufer wird gleichzeitig Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Deshalb sind auch die finanzielle Situation und die Organisation der Gemeinschaft von Bedeutung.
Besonders relevant sind:
- Begründungsakt des Stockwerkeigentums und Aufteilungspläne
- aktuelles Benutzungs- und Verwaltungsreglement inklusive späterer Änderungen
- Informationen über ausschliessliche Benützungsrechte, beispielsweise an Gartenflächen oder Parkplätzen
- Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen
- aktuelle Jahresrechnung und Budget
- Höhe des Erneuerungsfonds und soweit möglich der auf die Wohnung entfallende Anteil
- aktuelle Nebenkostenabrechnungen
- Informationen über bereits beschlossene oder absehbare grössere Sanierungen und Investitionen
Gerade die Versammlungsprotokolle und der Erneuerungsfonds verdienen besondere Aufmerksamkeit. Eine Wohnung kann auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Steht jedoch beispielsweise eine umfangreiche Fassaden-, Dach- oder Heizungssanierung bevor, kann dies für den zukünftigen Eigentümer erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Eine transparente Dokumentation schafft deshalb nicht nur Vertrauen, sondern reduziert auch das Risiko von Unklarheiten während des Verkaufsprozesses.
8. ÖREB, Bauvorschriften und weitere Abklärungen
Je nach Art und Lage der Immobilie können weitere Informationen relevant sein.
Dazu gehören beispielsweise öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Im sogenannten ÖREB-Kataster sind verschiedene öffentlich-rechtliche Vorschriften ersichtlich, die ein Grundstück betreffen können.
Auch die Bau- und Zonenordnung kann insbesondere bei Einfamilienhäusern oder Grundstücken interessant sein. Sie kann beispielsweise Hinweise darauf geben, welche baulichen Möglichkeiten grundsätzlich bestehen.
Bei gewissen Grundstücken sind zudem Abklärungen bezüglich Altlasten, Denkmalschutz oder anderer öffentlich-rechtlicher Einschränkungen sinnvoll.
Welche zusätzlichen Unterlagen benötigt werden, sollte deshalb immer objektbezogen geprüft werden.
9. Grundstückgewinnsteuer betrifft in erster Linie den Verkäufer
Die Grundstückgewinnsteuer gehört ebenfalls zum Immobilienverkauf, ist jedoch nicht einfach eine Unterlage, die dem Käufer zur Beurteilung der Immobilie übergeben werden muss.
Im Kanton Zürich wird ein beim Verkauf erzielter Grundstückgewinn grundsätzlich durch die zuständige Gemeinde besteuert. Für die Berechnung sind unter anderem der frühere Erwerbspreis sowie bestimmte wertvermehrende Investitionen relevant.
Für Verkäufer ist es deshalb sinnvoll, bereits vor dem Verkauf ältere Kaufverträge sowie Belege über wertvermehrende Investitionen, grössere Umbauten und weitere anrechenbare Kosten zusammenzutragen.
Gerade bei Immobilien, die bereits seit vielen Jahren im Eigentum stehen, kann diese Dokumentation später wichtig werden.
10. Warum vollständige Unterlagen den Immobilienverkauf erleichtern
Fehlende Dokumente können einen Immobilienverkauf unnötig verzögern. Spätestens wenn ein Kaufinteressent seine Finanzierung beantragt, werden zahlreiche Angaben und Unterlagen zur Immobilie benötigt.
Müssen Grundrisse, Abrechnungen, Reglemente oder andere Dokumente erst nachträglich gesucht werden, entstehen Rückfragen und Wartezeiten. Im ungünstigsten Fall kann dadurch Unsicherheit beim Käufer entstehen.
Eine professionell vorbereitete Verkaufsdokumentation schafft dagegen Klarheit. Interessenten können die Immobilie besser beurteilen, Banken erhalten die benötigten Grundlagen und das Notariat kann die spätere Eigentumsübertragung vorbereiten.
Nicht jede Immobilie benötigt die gleichen Unterlagen
Eine allgemeine Checkliste ist hilfreich, ersetzt aber keine Prüfung des konkreten Objekts.
Bei einem älteren Einfamilienhaus können beispielsweise bauliche Veränderungen, Dienstbarkeiten oder frühere Sanierungen besonders wichtig sein. Bei Stockwerkeigentum stehen dagegen Reglement, Erneuerungsfonds und zukünftige Investitionen der Gemeinschaft stärker im Vordergrund. Bei einem Mehrfamilienhaus sind wiederum die Mietverhältnisse und die wirtschaftlichen Kennzahlen zentral.
Deshalb sollte bereits zu Beginn eines Immobilienverkaufs festgelegt werden, welche Unterlagen für das konkrete Objekt benötigt werden und welche Dokumente allenfalls noch beschafft werden müssen.
Immobilie verkaufen in Winterthur und Umgebung
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt nicht erst mit dem Inserat. Eine realistische Bewertung, eine vollständige Dokumentation und eine sorgfältige Vorbereitung bilden die Grundlage für den gesamten Verkaufsprozess.
Die Immolution GmbH begleitet Eigentümer beim Verkauf von Immobilien in Winterthur und Umgebung. Wir klären zu Beginn, welche Unterlagen für die jeweilige Immobilie benötigt werden, beschaffen fehlende Dokumente soweit erforderlich und bereiten die Informationen für Interessenten strukturiert auf.
Gleichzeitig koordinieren wir die weiteren Schritte von der Bewertung und Vermarktung über die Betreuung der Kaufinteressenten bis zur Vorbereitung der notariellen Eigentumsübertragung.
So müssen Sie sich als Eigentümer nicht selbst durch unterschiedliche Ämter, Unterlagen und Anforderungen arbeiten, sondern haben während des gesamten Verkaufsprozesses einen Ansprechpartner.
