Eine Scheidung wirft häufig auch die Frage auf, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung geschehen soll. Soll die Immobilie verkauft werden? Kann einer der Ehepartner sie übernehmen? Und wie wird ein allfälliger Verkaufserlös aufgeteilt?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem die Eigentumsverhältnisse, der Güterstand, die Finanzierung der Immobilie und die persönliche Situation der beiden Ehepartner.
Deshalb lohnt es sich, die Immobilie frühzeitig und möglichst sachlich in die finanzielle Gesamtbetrachtung der Scheidung einzubeziehen.
Haus verkaufen, übernehmen oder gemeinsam behalten?
Grundsätzlich kommen bei einer gemeinsam genutzten Immobilie drei Möglichkeiten infrage.
Verkauf der Immobilie
Kann oder möchte keiner der Ehepartner die Immobilie allein übernehmen, ist ein Verkauf häufig die klarste Lösung.
Mit dem Verkauf können die bestehende Hypothek sowie weitere mit der Immobilie verbundene Verpflichtungen geregelt werden. Der verbleibende Nettoerlös fliesst anschliessend in die güterrechtliche Auseinandersetzung ein.
Wie dieser Betrag zwischen den Ehepartnern aufgeteilt wird, lässt sich allerdings nicht allein anhand des Grundbucheintrags bestimmen.
Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie
Möchte einer der Ehepartner im bisherigen Eigenheim bleiben, kann er den Anteil des anderen übernehmen.
Dafür sollte zuerst der aktuelle Wert der Immobilie bestimmt werden. Anschliessend muss geklärt werden, welche gegenseitigen Ansprüche bestehen und welcher Betrag für die Übernahme des Anteils des anderen Ehepartners anzurechnen ist.
Ebenso wichtig ist die Finanzierung. Eine bestehende gemeinsame Hypothek geht nicht automatisch auf einen Ehepartner über.
Die finanzierende Bank prüft erneut, ob der verbleibende Ehepartner die Immobilie allein tragen kann. Erst wenn auch die Finanzierung geregelt ist, lässt sich eine solche Übernahme zuverlässig umsetzen.
Beide bleiben Eigentümer
Grundsätzlich können geschiedene Ehepartner auch weiterhin gemeinsam Eigentümer einer Immobilie bleiben.
Das kann beispielsweise infrage kommen, wenn die Immobilie vorerst vermietet oder aus anderen Gründen nicht unmittelbar verkauft werden soll.
In der Praxis setzt diese Lösung jedoch eine funktionierende Zusammenarbeit voraus. Kosten, Investitionen, Unterhalt, Vermietung und ein späterer Verkauf müssen weiterhin gemeinsam geregelt werden.
Was kurzfristig einfach erscheint, kann deshalb langfristig zu neuen Konflikten führen.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?
Eine zentrale Grundlage bildet der Grundbucheintrag.
Eine Immobilie kann einem Ehepartner allein gehören oder sich im Mit- beziehungsweise Gesamteigentum beider Ehepartner befinden.
Doch Eigentum und güterrechtliche Aufteilung sind nicht dasselbe.
Es ist deshalb zu einfach, bei einem Haus im hälftigen Miteigentum automatisch davon auszugehen, dass nach dem Verkauf einfach jeder Ehepartner die Hälfte des verbleibenden Erlöses erhält.
Neben den Eigentumsverhältnissen können beispielsweise eingebrachte Eigenmittel, Erbschaften, Schenkungen, während der Ehe eingesetzte Mittel oder finanzielle Beiträge des anderen Ehepartners eine Rolle spielen.
Welche Rolle spielt der Güterstand?
Bei den meisten Ehepaaren in der Schweiz gilt die Errungenschaftsbeteiligung, sofern mit einem Ehevertrag kein anderer Güterstand vereinbart wurde.
Daneben gibt es die Gütergemeinschaft und die Gütertrennung.
Errungenschaftsbeteiligung
Bei der Errungenschaftsbeteiligung wird zwischen Eigengut und Errungenschaft unterschieden.
Zum Eigengut gehören grundsätzlich Vermögenswerte, die ein Ehepartner bereits vor der Ehe besass sowie bestimmte Vermögenswerte, die während der Ehe beispielsweise durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden.
Zur Errungenschaft gehört insbesondere Vermögen, das während der Ehe entgeltlich erworben wurde.
Bei einer Scheidung erfolgt eine güterrechtliche Auseinandersetzung. Dabei werden die Vermögensmassen beider Ehepartner und mögliche gegenseitige Ansprüche berücksichtigt.
Gütergemeinschaft
Die Gütergemeinschaft muss durch einen Ehevertrag vereinbart werden.
Dabei wird zwischen Gesamtgut und Eigengut unterschieden. Welche Vermögenswerte dazugehören, richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen und der konkreten Ausgestaltung des Ehevertrags.
Gütertrennung
Bei der Gütertrennung bleiben die Vermögen der beiden Ehepartner grundsätzlich getrennt.
Auch hier können bei einer gemeinsam gehaltenen Immobilie jedoch Eigentumsanteile, gemeinsame Schulden und gegenseitige Forderungen bestehen, die geregelt werden müssen.
Auch Alleineigentum bedeutet nicht automatisch freie Verfügung
Besonders wichtig ist die sogenannte Familienwohnung.
Selbst wenn das Haus nur einem Ehepartner gehört, kann dieser die gemeinsam bewohnte Familienwohnung während der Ehe grundsätzlich nicht einfach ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehepartners verkaufen.
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch schützt damit den Ehepartner, der selbst nicht Eigentümer der Familienwohnung ist.
Wird die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, kann unter bestimmten Voraussetzungen das Gericht angerufen werden.
Bei einer Scheidung kann zudem ein befristetes Wohnrecht eine Rolle spielen. Ist ein Ehepartner beispielsweise wegen gemeinsamer Kinder auf die bisherige Familienwohnung angewiesen, kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen ein solches Wohnrecht einräumen.
Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?
Wenn ein Haus verkauft oder von einem Ehepartner übernommen werden soll, braucht es eine nachvollziehbare Grundlage für dessen Wert.
Gerade bei einer Scheidung ist eine möglichst objektive Immobilienbewertung wichtig. Persönliche Erwartungen an den Wert können weit auseinanderliegen.
Eine fundierte Bewertung berücksichtigt unter anderem:
- Lage und Grundstück
- Wohnfläche und Raumangebot
- Baujahr und Zustand
- Ausbaustandard
- bereits erfolgte Sanierungen
- zukünftigen Investitionsbedarf
- vergleichbare Verkäufe und aktuelle Marktsituation
Wird die Immobilie öffentlich verkauft, zeigt sich der tatsächlich erzielbare Preis letztlich am Markt.
Soll ein Ehepartner die Immobilie übernehmen, ist eine nachvollziehbare Bewertung besonders wichtig, damit die finanziellen Auswirkungen der Übernahme beurteilt werden können.
Was geschieht mit der Hypothek?
Die Eigentumsübertragung und die Hypothek sind zwei unterschiedliche Themen.
Haben beide Ehepartner die Hypothek gemeinsam aufgenommen, bleiben sie gegenüber der Bank grundsätzlich gemeinsam verpflichtet, solange die Bank keiner Änderung zustimmt.
Es reicht deshalb nicht, untereinander zu vereinbaren, dass zukünftig nur noch ein Ehepartner für die Hypothek zuständig ist.
Soll einer die Immobilie allein übernehmen, prüft die Bank dessen finanzielle Tragbarkeit neu.
Ist eine alleinige Finanzierung nicht möglich, kann ein Verkauf der Immobilie notwendig werden.
Bei laufenden Festhypotheken sollte ausserdem frühzeitig geprüft werden, welche Folgen eine vorzeitige Auflösung hat. Abhängig vom Hypothekarvertrag und der verbleibenden Laufzeit können zusätzliche Kosten entstehen.
Was passiert mit eingebrachtem Eigenkapital und Investitionen?
Häufig haben Ehepartner beim Immobilienkauf unterschiedlich viel Eigenkapital eingebracht.
Das kann beispielsweise aus angespartem Vermögen vor der Ehe, einer Erbschaft, einem Erbvorbezug oder während der Ehe erwirtschafteten Mitteln stammen.
Auch spätere Investitionen können eine Rolle spielen.
Hat ein Ehepartner zum Erwerb, zur Verbesserung oder zum Erhalt eines Vermögenswerts des anderen beigetragen, können je nach Konstellation finanzielle Ansprüche entstehen. Dabei kann auch eine zwischenzeitliche Wertsteigerung der Immobilie relevant sein.
Deshalb ist es sinnvoll, vorhandene Unterlagen über den Kauf und grössere Investitionen aufzubewahren. Dazu gehören beispielsweise Kaufverträge, Finanzierungsunterlagen, Belege über Eigenmittel und Rechnungen zu grösseren Umbauten.
Wie diese Beiträge im konkreten Scheidungsfall rechtlich berücksichtigt werden, sollte durch eine entsprechend qualifizierte Fachperson beurteilt werden.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Eine während der Ehe erhaltene Erbschaft gehört bei der Errungenschaftsbeteiligung grundsätzlich zum Eigengut des betreffenden Ehepartners.
Das bedeutet jedoch nicht, dass bei einer Scheidung automatisch keinerlei weitere Ansprüche im Zusammenhang mit dieser Immobilie bestehen können.
Hat beispielsweise der andere Ehepartner erhebliche finanzielle Beiträge an den Erwerb, die Verbesserung oder den Erhalt der Immobilie geleistet, können solche Leistungen bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung relevant werden.
Auch hier kommt es deshalb auf die konkrete Finanzierung und die vorhandenen Nachweise an.
Welche Steuern entstehen bei einem Verkauf?
Wird die Immobilie an einen Dritten verkauft und dabei ein Gewinn erzielt, fällt grundsätzlich die kantonal geregelte Grundstückgewinnsteuer an.
Im Kanton Zürich wird diese durch die Gemeinde erhoben, in welcher sich die Immobilie befindet.
Davon zu unterscheiden ist die Übertragung einer Immobilie zwischen Ehepartnern im Zusammenhang mit einer Scheidung.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundstückgewinnsteuer bei einer solchen Übertragung aufgeschoben werden. Das bedeutet nicht, dass der Grundstückgewinn endgültig steuerfrei bleibt. Die Steuerlast kann auf eine spätere Veräusserung übertragen werden.
Gerade bei der Übernahme des Hauses durch einen Ehepartner sollte deshalb frühzeitig geprüft werden, welche steuerlichen Folgen die gewählte Lösung hat.
Wann sollte die Immobilie verkauft werden?
Ein Verkauf unter Zeitdruck ist selten eine gute Ausgangslage.
Wenn bereits feststeht, dass keiner der Ehepartner die Immobilie übernehmen wird, lohnt es sich deshalb, den Verkaufsprozess möglichst frühzeitig zu planen.
Dazu gehört auch die Frage, ob beide Ehepartner mit der Verkaufsstrategie einverstanden sind:
- Welcher Preis ist realistisch?
- Wer entscheidet über ein Kaufangebot?
- Wie werden Besichtigungen organisiert?
- Welche Informationen erhalten Kaufinteressenten?
- Wann soll die Immobilie übergeben werden?
Je klarer diese Fragen vor Beginn der Vermarktung geregelt sind, desto geringer ist das Risiko, dass persönliche Differenzen den Verkaufsprozess beeinflussen.
Neutralität kann beim Verkauf besonders wertvoll sein
Bei einem normalen Immobilienverkauf gibt es einen Verkäufer mit einem gemeinsamen Ziel.
Bei einer Scheidung können dagegen unterschiedliche Interessen bestehen. Ein Ehepartner möchte möglicherweise möglichst schnell verkaufen, während der andere einen höheren Verkaufspreis erwartet oder die Immobilie lieber behalten möchte.
Ein neutral geführter Verkaufsprozess kann hier helfen.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft zunächst eine gemeinsame Grundlage. Anschliessend sollten Verkaufsstrategie, Preisvorstellung und Vorgehen transparent festgelegt werden.
Der Immobilienmakler sollte dabei nicht Partei für einen der Ehepartner ergreifen, sondern den Verkauf der Immobilie sachlich und nachvollziehbar durchführen.
Immobilie verkaufen bei Scheidung in Winterthur und Umgebung
Eine Scheidung ist bereits ohne Immobilienverkauf mit zahlreichen Entscheidungen verbunden. Beim gemeinsamen Eigenheim treffen zusätzlich emotionale, rechtliche und finanzielle Fragen aufeinander.
Die Immolution GmbH begleitet Eigentümer beim Verkauf von Häusern und Wohnungen in Winterthur und Umgebung.
Wir konzentrieren uns dabei auf den immobilienbezogenen Teil: Wir bewerten die Liegenschaft, bereiten die Verkaufsunterlagen auf, entwickeln eine geeignete Vermarktungsstrategie und koordinieren Besichtigungen, Kaufangebote sowie die spätere Abwicklung mit Banken und Notariat.
Bei güterrechtlichen, steuerlichen oder familienrechtlichen Fragen arbeiten die beteiligten Parteien bei Bedarf mit den entsprechenden Rechts- und Steuerfachpersonen zusammen.
Unser Ziel ist ein transparenter Verkaufsprozess, bei dem beide Eigentümer jederzeit nachvollziehen können, wie die Immobilie bewertet, vermarktet und verkauft wird.
