Gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist auch ohne Trauschein problemlos möglich. Rechtlich unterscheidet sich das Konkubinat jedoch deutlich von einer Ehe.
Für unverheiratete Paare bestehen viele gesetzliche Regelungen, die für Ehepartner selbstverständlich sind, nicht automatisch. Das betrifft insbesondere die Vermögensverhältnisse, die Aufteilung bei einer Trennung und das Erbrecht.
Wer gemeinsam Wohneigentum erwirbt, sollte deshalb nicht nur Kaufpreis und Hypothek regeln. Ebenso wichtig ist die Frage, wem die Immobilie gehört, wer wie viel Eigenkapital einbringt und was geschehen soll, wenn sich die Lebenssituation später verändert.
Ein Konkubinatsvertrag kann dafür eine wichtige Grundlage schaffen.
Braucht es beim Immobilienkauf einen Konkubinatsvertrag?
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Konkubinatsvertrag nicht.
Beim gemeinsamen Immobilienkauf ist eine schriftliche Vereinbarung jedoch sehr empfehlenswert. Anders als bei verheirateten Paaren gibt es für Konkubinatspartner kein eheliches Güterrecht, das bei einer Trennung automatisch zur Anwendung kommt.
Ein Konkubinatsvertrag kann deshalb beispielsweise regeln:
- wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat
- wie Hypothekarzinsen und Amortisationen getragen werden
- wer für Unterhalt und Renovationen bezahlt
- wie laufende Nebenkosten aufgeteilt werden
- wie wertvermehrende Investitionen behandelt werden
- wer die Immobilie bei einer Trennung übernehmen kann
- wie der Übernahmepreis bestimmt wird
- was geschieht, wenn keiner der Partner die Immobilie übernehmen möchte
- wie lange ein Partner nach einer Trennung noch in der Immobilie wohnen darf
Gerade bei unterschiedlich hohen finanziellen Beiträgen lohnt sich eine saubere Dokumentation.
Wer beispielsweise wesentlich mehr Eigenkapital einbringt als der andere Partner, sollte nicht darauf vertrauen, dass sich dies Jahre später ohne Weiteres rekonstruieren lässt.
Eigentum und Finanzierung sind nicht dasselbe
Ein wichtiger Grundsatz wird beim gemeinsamen Immobilienkauf häufig übersehen:
Wer wie viel bezahlt, bestimmt nicht automatisch, wem wie viel von der Immobilie gehört.
Massgebend sind die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.
Auch die Haftung gegenüber der Bank ist davon zu unterscheiden. Zwei Personen können beispielsweise je zur Hälfte Miteigentümer sein und trotzdem aufgrund des Hypothekarvertrags andere finanzielle Verpflichtungen gegenüber der Bank haben.
Eigentumsquote, Eigenkapital, interne Kostenverteilung und Hypothekarhaftung sollten deshalb aufeinander abgestimmt werden.
Welche Eigentumsformen gibt es?
Grundsätzlich kommen beim Immobilienerwerb Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum infrage.
Welche Variante geeignet ist, hängt von der Finanzierung und den persönlichen Verhältnissen des Paares ab.
1. Alleineigentum
Beim Alleineigentum gehört die Immobilie ausschliesslich einem Partner. Nur diese Person wird als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Diese Variante kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn ein Partner das gesamte Eigenkapital einbringt und die Finanzierung allein übernehmen kann.
Der andere Partner erhält durch das gemeinsame Wohnen jedoch nicht automatisch einen Eigentumsanteil.
Gerade deshalb sollte geregelt werden, wie finanzielle Beiträge des Nichteigentümers behandelt werden.
Bezahlt dieser beispielsweise jeden Monat einen Betrag an die Wohnkosten oder beteiligt sich an einer grösseren Renovation, sollte klar sein, ob es sich um einen Beitrag an die gemeinsamen Lebenshaltungskosten, eine Mietzahlung, ein Darlehen oder eine Investition mit späterem Rückzahlungsanspruch handelt.
Ohne eine entsprechende Vereinbarung können bei einer späteren Trennung schwierige Abgrenzungsfragen entstehen.
2. Miteigentum
Beim Miteigentum gehören beiden Partnern bestimmte Anteile an der Immobilie.
Diese Quoten werden im Grundbuch eingetragen. Denkbar sind beispielsweise 50/50, 60/40 oder andere Verhältnisse.
Die Eigentumsquote muss nicht zwingend genau dem eingebrachten Eigenkapital entsprechen. Gerade deshalb sollte bereits beim Kauf bewusst entschieden werden, welche Quoten eingetragen werden und wie unterschiedliche finanzielle Beiträge berücksichtigt werden sollen.
Jeder Miteigentümer verfügt grundsätzlich über seinen eigenen Anteil. Soll dieser Anteil an eine Drittperson verkauft werden, besteht für den anderen Miteigentümer grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Miteigentum bietet beim Konkubinat häufig vergleichsweise klare Verhältnisse, weil für beide Partner eine konkrete Eigentumsquote feststeht.
Im Konkubinatsvertrag sollten trotzdem zusätzliche Fragen geregelt werden. Besonders wichtig ist, was bei einer Trennung geschieht und wie der Preis bestimmt wird, wenn ein Partner den Anteil des anderen übernehmen möchte.
Was passiert mit unterschiedlichen Eigenkapitalbeiträgen?
Ein Beispiel zeigt, weshalb diese Frage wichtig ist.
Ein Partner bringt CHF 300’000 Eigenkapital ein, der andere CHF 100’000. Trotzdem wird die Immobilie zu je 50 Prozent als Miteigentum erworben.
Der Grundbucheintrag bildet dann zunächst ein hälftiges Eigentumsverhältnis ab. Der Unterschied beim eingebrachten Kapital verschwindet dadurch nicht automatisch in einem später nachvollziehbaren Ausgleichssystem.
Deshalb sollte bereits beim Kauf festgelegt werden, wie solche unterschiedlichen Beiträge behandelt werden.
Denkbar sind unterschiedliche Miteigentumsquoten oder zusätzliche vertragliche Regelungen zwischen den Partnern.
Welche Konstruktion geeignet ist, hängt von der konkreten Finanzierung ab und sollte vor der Beurkundung geklärt werden.
3. Gesamteigentum
Gesamteigentum unterscheidet sich wesentlich vom Miteigentum.
Beim Gesamteigentum bestehen keine einzelnen Eigentumsquoten, über welche die Partner separat verfügen können. Die Immobilie gehört der Gemeinschaft als Ganzes.
Damit Gesamteigentum entstehen kann, braucht es eine zugrunde liegende Gemeinschaft. Bei unverheirateten Paaren kann dies beispielsweise eine einfache Gesellschaft sein.
Die Partner können über das Grundstück grundsätzlich nur gemeinsam verfügen.
Die im bisherigen Verständnis teilweise anzutreffende Aussage, Gesamteigentum bedeute automatisch «je zur Hälfte», ist deshalb falsch. Gerade weil keine einzelnen Bruchteile bestehen, richtet sich die wirtschaftliche Aufteilung nach dem zugrunde liegenden Gemeinschaftsverhältnis und den dort getroffenen Vereinbarungen.
Gesamteigentum bietet gewisse Gestaltungsmöglichkeiten, ist rechtlich aber deutlich komplexer als Miteigentum.
Die Zürcher Notariate bezeichnen Miteigentum bei einem gemeinschaftlichen Grundstückskauf deshalb grundsätzlich als die einfachere und leichter verständliche Konstruktion.
Vorsorgegelder können die Eigentumsform beeinflussen
Wer für den Kauf selbstbewohnten Wohneigentums Mittel aus der 2. Säule einsetzen möchte, sollte die Eigentumsform frühzeitig berücksichtigen.
Die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge erlaubt unter anderem Alleineigentum und Miteigentum.
Gesamteigentum ist mit Vorsorgegeldern der versicherten Person dagegen nur zusammen mit einem Ehegatten oder einer eingetragenen Partnerin beziehungsweise einem eingetragenen Partner vorgesehen.
Für unverheiratete Konkubinatspaare kann dies bedeuten, dass beim Einsatz von Mitteln der 2. Säule Miteigentum statt Gesamteigentum gewählt werden muss.
Diese Frage sollte vor Abschluss des Kaufvertrags mit der Pensionskasse, Bank und gegebenenfalls dem Notariat geklärt werden.
Was sollte für den Fall einer Trennung geregelt werden?
Niemand kauft gemeinsam eine Immobilie mit der Absicht, sich später zu trennen.
Trotzdem ist gerade beim Erwerb der beste Zeitpunkt, klare Regeln festzulegen. Zu diesem Zeitpunkt verfolgen beide Partner noch dasselbe Ziel.
Eine Vereinbarung kann beispielsweise bestimmen, dass zunächst beide Partner die Möglichkeit erhalten, die Immobilie zu übernehmen.
Dabei sollte auch festgelegt werden, wie der Immobilienwert bestimmt wird. Möglich ist beispielsweise eine unabhängige Bewertung zum Zeitpunkt der Trennung.
Zusätzlich sollte geregelt werden:
Wer kann die Immobilie übernehmen?
Wie lange hat diese Person Zeit, die Finanzierung sicherzustellen?
Wie werden ursprüngliche Eigenkapitalbeiträge berücksichtigt?
Wie werden gemeinsame Investitionen behandelt?
Was geschieht mit einer allfälligen Wertsteigerung oder einem Wertverlust?
Was passiert, wenn beide Partner die Immobilie übernehmen möchten?
Und wie wird vorgegangen, wenn keiner sie übernehmen kann?
Eine klare Vereinbarung kann eine spätere Trennung nicht vereinfachen, sie kann aber verhindern, dass zusätzlich über grundlegende finanzielle Fragen gestritten werden muss.
Was passiert beim Tod eines Konkubinatspartners?
Hier besteht einer der grössten Unterschiede zur Ehe.
Konkubinatspartner sind keine gesetzlichen Erben.
Stirbt ein Partner ohne Testament oder Erbvertrag, erhält der überlebende Konkubinatspartner nicht automatisch einen Anteil am Nachlass.
Bei Miteigentum behält er zwar seinen eigenen Anteil an der Immobilie. Der Miteigentumsanteil des verstorbenen Partners fällt jedoch in dessen Nachlass.
Je nach familiärer Situation können beispielsweise Kinder, Eltern oder weitere Verwandte gesetzliche Erben werden.
Dadurch kann der überlebende Partner plötzlich gemeinsam mit den Erben des verstorbenen Partners Eigentümer der Immobilie sein.
Gerade bei gemeinsamem Wohneigentum sollte die Nachlassplanung deshalb nicht aufgeschoben werden.
Reicht der Konkubinatsvertrag für das Erbe?
Nein.
Ein gewöhnlicher Konkubinatsvertrag kann die gesetzlich vorgeschriebenen Formen für Verfügungen von Todes wegen nicht ersetzen.
Wer seinen Partner als Erben einsetzen möchte, benötigt insbesondere ein gültiges Testament oder einen Erbvertrag.
Ein eigenhändiges Testament muss in der Schweiz von Anfang bis Ende handschriftlich verfasst, datiert und unterschrieben sein.
Ein Erbvertrag wird dagegen öffentlich beurkundet und unter Mitwirkung von zwei unabhängigen Zeugen abgeschlossen.
Diese Unterscheidung ist wichtig: Regelungen für den Todesfall sollten nicht einfach als zusätzlicher Absatz in einen normalen Konkubinatsvertrag geschrieben werden.
Kann der Partner die ganze Immobilie erben?
Das hängt von der familiären Situation ab.
Konkubinatspartner können testamentarisch oder mit einem Erbvertrag begünstigt werden. Dabei müssen jedoch bestehende Pflichtteile berücksichtigt werden.
Nach aktuellem Schweizer Erbrecht haben insbesondere Nachkommen einen Pflichtteilsanspruch. Dieser beträgt die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs.
Eltern sind seit der Erbrechtsrevision von 2023 zwar weiterhin mögliche gesetzliche Erben, besitzen aber keinen Pflichtteilsanspruch mehr.
Bestehen keine pflichtteilsgeschützten Erben, kann der Spielraum zur Begünstigung des Konkubinatspartners entsprechend grösser sein.
Bei gemeinsamen Immobilien empfiehlt sich eine individuelle Nachlassplanung, damit nicht erst nach einem Todesfall festgestellt wird, dass die gewünschte Lösung erbrechtlich nicht umgesetzt wurde.
Wohnrecht oder Nutzniessung als mögliche Lösung
Nicht in jedem Fall muss der überlebende Partner zwingend Eigentümer des gesamten Hauses werden.
Je nach familiärer und finanzieller Situation können beispielsweise ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung in Betracht gezogen werden.
Damit kann unter bestimmten Voraussetzungen erreicht werden, dass der überlebende Partner weiterhin in der Immobilie wohnen kann, obwohl andere Personen Eigentümer oder Miteigentümer werden.
Solche Lösungen müssen jedoch sorgfältig mit dem Erbrecht, bestehenden Pflichtteilen, der Finanzierung und möglichen steuerlichen Folgen abgestimmt werden.
Auch die Erbschaftssteuer beachten
Neben dem Erbrecht spielt die steuerliche Situation eine Rolle.
Die Besteuerung von Erbschaften ist in der Schweiz kantonal geregelt. Konkubinatspartner werden dabei steuerlich nicht automatisch gleich behandelt wie verheiratete Paare.
Im Kanton Zürich besteht für Lebenspartner, die mindestens fünf Jahre im gleichen Haushalt gelebt haben, derzeit ein Freibetrag von CHF 50’000. Darüber hinaus kann eine Erbschaftssteuer anfallen.
Gerade bei einer Immobilie können schnell erhebliche Vermögenswerte übertragen werden. Die steuerlichen Folgen sollten deshalb Teil der Nachlassplanung sein.
Immobilienkauf im Konkubinat frühzeitig planen
Beim gemeinsamen Immobilienkauf geht es nicht nur darum, genügend Eigenkapital aufzubringen und eine Hypothek zu erhalten.
Mindestens ebenso wichtig sind klare Antworten auf die Fragen:
Wem gehört die Immobilie?
Wer hat wie viel investiert?
Wer bezahlt welche laufenden Kosten?
Was geschieht bei einer Trennung?
Und kann der überlebende Partner die Immobilie im Todesfall behalten?
Diese Fragen lassen sich wesentlich einfacher vor dem Kauf beantworten als viele Jahre später.
Ein gut abgestimmter Konkubinatsvertrag sowie eine separate erbrechtliche Regelung können deshalb bei gemeinsamem Wohneigentum sehr sinnvoll sein.
Immobilienkauf in Winterthur und Umgebung
Wer gemeinsam eine Immobilie kauft, sollte die Eigentumsverhältnisse bereits vor der Beurkundung sorgfältig klären.
Die Immolution GmbH begleitet Käufer bei den von uns vermittelten Immobilien in Winterthur und Umgebung durch den Immobilienprozess und stellt die für den Kauf relevanten Objektinformationen transparent zur Verfügung.
Bei Fragen zur konkreten Ausgestaltung von Miteigentum oder Gesamteigentum sowie zu Konkubinats-, Erb- oder Vorsorgeregelungen empfehlen wir zusätzlich die frühzeitige Beratung durch das zuständige Notariat beziehungsweise eine entsprechend spezialisierte Rechts- oder Vorsorgefachperson.
So können Eigentumsform, Finanzierung und persönliche Absicherung aufeinander abgestimmt werden, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
