Nicht jede Immobilie wird nach den gleichen Kriterien gekauft. Während bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung häufig persönliche Faktoren eine wichtige Rolle spielen, betrachten Investoren eine Immobilie in erster Linie aus wirtschaftlicher Sicht.
Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, einer Renditeliegenschaft, eines Entwicklungsgrundstücks oder einer Immobilie mit zusätzlichem Nutzungspotenzial kann deshalb der Verkauf an einen Investor interessant sein.
Doch ein Investor ist nicht automatisch der Käufer, der den höchsten Preis bezahlt. Entscheidend ist, welche Käufergruppe zur Immobilie passt und wie das wirtschaftliche Potenzial des Objekts präsentiert wird.
Welche Immobilien sind für Investoren besonders interessant?
Investoren kaufen Immobilien mit dem Ziel, langfristig Erträge zu erzielen oder vorhandenes Entwicklungspotenzial zu nutzen.
Besonders interessant können deshalb folgende Immobilien sein:
- Mehrfamilienhäuser und andere Renditeliegenschaften
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Liegenschaften mit Ausbau- oder Verdichtungspotenzial
- Grundstücke mit Entwicklungsmöglichkeiten
- sanierungsbedürftige Objekte mit wirtschaftlichem Potenzial
- grössere Immobilienportfolios
Bei einem klassischen Einfamilienhaus sieht die Situation häufig anders aus. Eine Familie beurteilt beispielsweise Garten, Raumaufteilung, Aussicht oder Wohngefühl anders als ein Investor.
Verfügt das Grundstück jedoch über zusätzliche Ausnützungsmöglichkeiten oder könnte beispielsweise eine dichtere Bebauung realisiert werden, kann ein Investor wiederum zur relevanten Käufergruppe gehören.
Deshalb sollte bereits vor dem Verkaufsstart geklärt werden, wer für die konkrete Immobilie tatsächlich der richtige Käufer sein könnte.
Wie bewertet ein Investor eine Immobilie?
Bei einer Renditeliegenschaft steht nicht nur der heutige Zustand des Gebäudes im Mittelpunkt. Entscheidend ist vor allem, welche Erträge die Immobilie nachhaltig erwirtschaften kann und welche Kosten in Zukunft zu erwarten sind.
Investoren betrachten unter anderem:
- aktuelle Mietzinseinnahmen
- nachhaltig erzielbare Mieterträge
- Leerstände und Mietausfallrisiken
- Betriebs- und Unterhaltskosten
- zukünftigen Sanierungsbedarf
- Zustand von Gebäudehülle und Haustechnik
- Lage und Vermietbarkeit
- Grundstück und bauliches Entwicklungspotenzial
- bestehende Mietverhältnisse
- rechtliche Einschränkungen und Dienstbarkeiten
Für Renditeliegenschaften kommen deshalb andere Bewertungsmethoden zur Anwendung als bei einem typischen Eigenheim. Neben Marktvergleichen spielen insbesondere der Ertragswert und bei grösseren oder komplexeren Objekten zukünftige Zahlungsströme eine wichtige Rolle.
Das bedeutet auch: Ein optisch schönes Gebäude erzielt nicht automatisch einen hohen Preis, wenn beispielsweise erhebliche Investitionen anstehen oder die vorhandenen Erträge im Verhältnis zum Kaufpreis tief sind.
Umgekehrt kann eine ältere Immobilie für einen Investor sehr interessant sein, wenn Lage, Mieterträge und Entwicklungsmöglichkeiten stimmen.
Die Mietverhältnisse sind ein zentraler Bestandteil des Verkaufs
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus kaufen Investoren nicht nur das Gebäude, sondern auch die damit verbundenen Mietverhältnisse.
Nach Schweizer Mietrecht gehen bestehende Mietverhältnisse bei einer Veräusserung grundsätzlich auf den neuen Eigentümer über.
Für einen potenziellen Käufer sind deshalb vollständige und nachvollziehbare Angaben zu den Mietverhältnissen besonders wichtig.
Dazu gehören beispielsweise:
- Mieterliste mit aktuellen Nettomietzinsen
- Mietverträge
- Nebenkostenregelungen
- Angaben zu Leerständen
- besondere Vereinbarungen mit Mietern
- Mietzinsentwicklung
- vorhandene Mietkautionen
Auch aussergewöhnlich tiefe oder hohe Mietzinse können die Bewertung beeinflussen. Entscheidend ist nicht nur, welche Einnahmen heute erzielt werden, sondern welche Erträge unter Berücksichtigung des Mietrechts langfristig realistisch sind.
Zahlen müssen nachvollziehbar sein
Bei einem privaten Käufer kann eine besondere Aussicht oder ein schöner Garten Begeisterung auslösen. Ein professioneller Investor wird trotzdem rechnen.
Deshalb ist bei Renditeliegenschaften eine gut strukturierte Dokumentation besonders wichtig.
Neben den Mietzinseinnahmen interessieren beispielsweise Versicherungs-, Energie-, Verwaltungs- und Unterhaltskosten sowie grössere Investitionen der vergangenen Jahre.
Ebenso wichtig ist der zukünftige Sanierungsbedarf.
Stehen in den kommenden Jahren beispielsweise ein Heizungsersatz, eine Fassadensanierung oder Arbeiten am Dach an, wird ein Investor diese Kosten bei seiner Kalkulation berücksichtigen.
Solche Themen zu verschweigen ist deshalb kaum zielführend. Eine transparente Darstellung ermöglicht es vielmehr, die Immobilie realistisch einzuordnen und unnötige Unsicherheiten während der Verkaufsverhandlungen zu vermeiden.
Entwicklungspotenzial kann den Wert erheblich beeinflussen
Bei gewissen Immobilien liegt der eigentliche Wert nicht ausschliesslich im bestehenden Gebäude.
Ein grosses Grundstück, eine geringe heutige Ausnützung oder eine interessante Bauzone können zusätzliche Möglichkeiten bieten. Denkbar sind beispielsweise Erweiterungen, Aufstockungen, Ersatzneubauten oder zusätzliche Wohneinheiten.
Ob solche Möglichkeiten tatsächlich bestehen, hängt jedoch von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem die Bau- und Zonenordnung, öffentlich-rechtliche Einschränkungen, Dienstbarkeiten und die konkrete Situation des Grundstücks.
Gerade bei Immobilien mit möglichem Entwicklungspotenzial lohnt es sich deshalb, dieses vor dem Verkaufsstart fachlich beurteilen zu lassen.
Wird eine solche Möglichkeit erst vom späteren Käufer erkannt, besteht das Risiko, dass ein wesentlicher Teil des wirtschaftlichen Potenzials beim Verkauf nicht ausreichend berücksichtigt wurde.
Investor oder privater Käufer: Wer bezahlt mehr?
Diese Frage lässt sich nicht generell beantworten.
Bei einem klassischen Eigenheim kann ein privater Käufer bereit sein, einen höheren Preis zu bezahlen, weil für ihn neben wirtschaftlichen Kriterien auch persönliche Faktoren eine Rolle spielen.
Bei einem Mehrfamilienhaus steht dagegen regelmässig der erzielbare Ertrag im Vordergrund. Hier sind professionelle und private Immobilieninvestoren häufig die naheliegende Käufergruppe.
Bei Grundstücken oder älteren Häusern mit Entwicklungspotenzial kann wiederum ein Projektentwickler einen anderen Wert erkennen als ein Käufer, der das bestehende Gebäude weiterhin nutzen möchte.
Der Verkauf sollte deshalb nicht vorschnell auf eine bestimmte Käufergruppe beschränkt werden. Eine gute Vermarktungsstrategie beginnt mit der Frage, welche Käufer den grössten Nutzen in der Immobilie erkennen können.
Soll eine Renditeliegenschaft öffentlich ausgeschrieben werden?
Auch diese Entscheidung hängt vom Objekt ab.
Eine breite Vermarktung kann Wettbewerb zwischen verschiedenen Interessenten erzeugen. Bei gewissen Renditeliegenschaften kann dagegen ein gezielter Verkaufsprozess sinnvoller sein, bei dem ausgewählte Investoren direkt angesprochen werden.
Dabei spielen unter anderem die Art der Immobilie, der gewünschte Umgang mit Diskretion, die Anzahl potenzieller Käufer und die aktuelle Marktsituation eine Rolle.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist deshalb der Zugang zu geeigneten Käufern mindestens so wichtig wie die Erstellung eines guten Inserats.
Die Vermarktungsform sollte nicht nach einem festen Schema gewählt werden, sondern zum Objekt und zu den Zielen der Eigentümerschaft passen.
Preisverhandlungen mit Investoren
Professionelle Investoren verfügen häufig über viel Erfahrung im Immobilienankauf. Angebote werden auf Grundlage eigener Berechnungen erstellt und Abweichungen beim Kaufpreis werden meist mit konkreten Annahmen begründet.
Beispielsweise können Investitionsbedarf, Leerstandsrisiken oder erwartete Unterhaltskosten als Argumente für einen tieferen Kaufpreis verwendet werden.
Für Verkäufer ist es deshalb wichtig, die eigene Immobilie ebenfalls fundiert beurteilen zu können.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft hierfür eine wichtige Grundlage. Bei Renditeliegenschaften sollte dabei nicht nur ein allgemeiner Marktwert betrachtet werden. Ebenso relevant sind Ertrag, Kostenstruktur, Zustand und mögliche Entwicklungspotenziale.
Damit können Angebote verschiedener Interessenten nachvollziehbar miteinander verglichen werden.
Steuerliche Folgen beim Verkauf berücksichtigen
Der Verkauf an einen Investor führt steuerlich nicht automatisch zu einer anderen Behandlung als ein Verkauf an einen privaten Käufer.
Wird beim Verkauf einer Immobilie ein Grundstückgewinn erzielt, unterliegt dieser in der Schweiz grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer. Im Kanton Zürich wird diese Steuer von der Gemeinde erhoben, in welcher sich das Grundstück befindet.
Die Dauer des Eigentums kann die Höhe der Steuer beeinflussen. Eine lange Besitzdauer bedeutet jedoch nicht automatisch, dass ein Verkauf steuerfrei wird.
Bei dauernd und ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Steueraufschub möglich sein, wenn der Verkaufserlös in eine ebenfalls selbstgenutzte Ersatzliegenschaft investiert wird.
Bei Renditeliegenschaften gelten teilweise andere steuerliche Ausgangslagen. Insbesondere bei Immobilien im Geschäftsvermögen oder bei juristischen Personen sollte die steuerliche Situation deshalb vor dem Verkauf individuell geprüft werden.
Warum die Vorbereitung bei Investoren besonders wichtig ist
Professionelle Käufer prüfen eine Immobilie vor dem Kauf häufig sehr detailliert.
Fehlen wichtige Informationen, entstehen zusätzliche Rückfragen. Werden während der Prüfung unerwartete Investitionen, rechtliche Einschränkungen oder Abweichungen bei den Mietzinseinnahmen festgestellt, kann dies zu Nachverhandlungen führen.
Eine sorgfältige Vorbereitung reduziert dieses Risiko.
Bei grösseren Renditeliegenschaften empfiehlt sich deshalb eine strukturierte Verkaufsdokumentation, in welcher die wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Grundlagen nachvollziehbar aufbereitet sind.
Das schafft nicht nur Transparenz, sondern erleichtert auch den Vergleich verschiedener Angebote.
Immobilie an einen Investor verkaufen in Winterthur und Umgebung
Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft reicht es nicht aus, lediglich einen Interessenten zu finden. Entscheidend ist, den wirtschaftlichen Wert der Immobilie zu verstehen und die richtigen Käufer anzusprechen.
Die Immolution GmbH begleitet Eigentümer beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Renditeliegenschaften, Grundstücken und weiteren Immobilien in Winterthur und Umgebung.
Wir beurteilen die Immobilie, analysieren die mögliche Käufergruppe und bereiten die für den Verkauf relevanten Informationen strukturiert auf. Anschliessend sprechen wir geeignete Interessenten an, koordinieren den Verkaufsprozess und begleiten die Verhandlungen bis zur notariellen Abwicklung.
Dabei prüfen wir auch, ob ein Verkauf an einen Investor tatsächlich die sinnvollste Vermarktungsstrategie ist oder ob durch eine breitere Ansprache weiterer Käufergruppen eine bessere Ausgangslage geschaffen werden kann.
Denn entscheidend ist nicht, eine Immobilie einfach «an einen Investor» zu verkaufen. Entscheidend ist, für die jeweilige Immobilie den passenden Markt zu schaffen.
