Dach, Fassade, Heizung, Lift oder Tiefgarage halten nicht unbegrenzt. Früher oder später stehen bei jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft grössere Erneuerungen an.
Damit solche Investitionen nicht vollständig über kurzfristige Sonderzahlungen finanziert werden müssen, führen viele Gemeinschaften einen Erneuerungsfonds.
Doch wie hoch sollte dieser sein? Wie viel sollte jährlich einbezahlt werden? Und was geschieht, wenn eine Gemeinschaft über Jahre zu wenig Reserven gebildet hat?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind Alter, Zustand und Ausstattung der Liegenschaft sowie die in den kommenden Jahren zu erwartenden Investitionen.
Was ist ein Erneuerungsfonds?
Der Erneuerungsfonds ist ein gemeinschaftliches Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Die Eigentümer leisten regelmässige Beiträge, damit für grössere zukünftige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten finanzielle Mittel vorhanden sind.
Typische Verwendungszwecke können beispielsweise sein:
- Erneuerung der Fassade
- Sanierung des Dachs
- Ersatz der gemeinschaftlichen Heizungsanlage
- Erneuerung eines Lifts
- Arbeiten an gemeinschaftlichen Leitungen
- Sanierung einer Tiefgarage
- grössere energetische Massnahmen
Der Fonds ist somit nicht für die normalen laufenden Betriebskosten gedacht, sondern insbesondere für grössere Arbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen.
Die Zürcher Notariate weisen darauf hin, dass ein solcher Fonds üblicherweise eingerichtet wird, um grössere Unterhalts- und Renovationsarbeiten an der gemeinschaftlichen Baute zu finanzieren.
Ist ein Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben?
Nach geltendem Schweizer Recht besteht keine allgemeine Pflicht, einen Erneuerungsfonds zu führen.
In der Praxis ist ein solcher Fonds jedoch bei vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften vorgesehen, häufig bereits im Reglement.
Die Bedeutung des Themas zeigt auch die laufende Revision des Stockwerkeigentumsrechts. Der Bundesrat hat im Mai 2026 vorgeschlagen, dass Stockwerkeigentümer künftig unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich die Errichtung eines Erneuerungsfonds verlangen können.
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht soll jedoch ausdrücklich nicht eingeführt werden. Der Vorschlag befindet sich zudem noch im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren und ist somit noch nicht geltendes Recht.
Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?
Genau hier wird es interessant.
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Prozentzahl, die für jede Liegenschaft richtig wäre.
In verschiedenen Empfehlungen finden sich jährliche Beiträge in einer relativ breiten Bandbreite. Selbst die Botschaft des Bundesrates zur laufenden Revision verweist auf Empfehlungen verschiedener Verbände zwischen ungefähr 0,2 und 1,2 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr.
Als möglicher Richtwert wird dort beispielsweise eine jährliche Einzahlung von rund 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes erwähnt, solange der Fonds weniger als rund 6 Prozent dieses Wertes enthält. Gleichzeitig wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Alter, Zustand, Ausstattung und die konkrete Finanzierungssituation berücksichtigt werden müssen.
Diese Zahlen eignen sich deshalb als Orientierung, aber nicht als allgemeine Empfehlung für jede Gemeinschaft.
Weshalb eine pauschale Prozentzahl nicht ausreicht
Zwei gleich grosse Überbauungen können einen völlig unterschiedlichen Finanzierungsbedarf haben.
Eine zehnjährige Liegenschaft mit einfacher Gebäudetechnik benötigt möglicherweise in den nächsten Jahren nur kleinere Investitionen.
Bei einer 35-jährigen Überbauung können dagegen gleichzeitig folgende Arbeiten bevorstehen:
- Dachsanierung
- Fassadenerneuerung
- Fenster
- Heizungsersatz
- Liftmodernisierung
- Tiefgaragensanierung
Hat die Gemeinschaft in diesem Moment nur einen kleinen Erneuerungsfonds, kann selbst eine hohe jährliche Einzahlung das Problem nicht mehr kurzfristig lösen.
Deshalb ist die entscheidende Frage nicht:
«Wie viel Prozent sollen wir jährlich einzahlen?»
Sondern:
«Welche Investitionen erwarten wir in den nächsten 10 bis 20 Jahren und wie wollen wir diese finanzieren?»
Warum ein Mehrjahresplan wichtiger ist als der aktuelle Kontostand
Ein Erneuerungsfonds sollte idealerweise mit einer langfristigen Unterhalts- und Investitionsplanung verbunden werden.
Dabei werden die wichtigsten gemeinschaftlichen Bauteile erfasst und deren ungefährer Erneuerungszeitpunkt sowie mögliche Kosten abgeschätzt.
Beispielsweise:
Heizung in 5 Jahren.
Lift in 8 Jahren.
Fassade in 12 Jahren.
Dach in 15 Jahren.
Damit entsteht eine wesentlich bessere Grundlage für die Festlegung der jährlichen Fondsbeiträge.
Auch der HEV empfiehlt für Stockwerkeigentümergemeinschaften eine mittel- bis langfristige Planung der zukünftigen Instandsetzungen, damit Finanzierungslücken und überraschende Sonderzahlungen möglichst vermieden werden können.
Was passiert, wenn der Erneuerungsfonds nicht ausreicht?
Der Erneuerungsfonds ersetzt nicht die Verpflichtung der Eigentümer, notwendige Arbeiten zu finanzieren.
Sind beispielsweise CHF 500’000 für eine notwendige Fassadensanierung erforderlich und befinden sich lediglich CHF 200’000 im Fonds, muss die verbleibende Finanzierung anderweitig sichergestellt werden.
Je nach Situation kann dies beispielsweise über zusätzliche Beiträge der Eigentümer erfolgen.
Gerade grössere Sonderzahlungen können für einzelne Eigentümer schwierig werden. Ein hoher kurzfristiger Finanzierungsbedarf kann dadurch nicht nur finanzielle, sondern auch erhebliche Konflikte innerhalb der Gemeinschaft auslösen.
Eine vorausschauende Finanzplanung reduziert dieses Risiko.
Ist ein möglichst grosser Erneuerungsfonds immer besser?
Nein.
Auch hier ist Augenmass gefragt.
Geld, das in den Erneuerungsfonds einbezahlt wurde, steht den einzelnen Eigentümern nicht mehr frei zur Verfügung.
Der Fonds gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft und ist für gemeinschaftliche Zwecke bestimmt.
Es macht deshalb wenig Sinn, ohne nachvollziehbaren zukünftigen Bedarf einfach möglichst grosse Reserven anzusammeln.
Ebenso wenig sinnvoll ist jedoch ein bewusst tief gehaltener Fonds, obwohl in absehbarer Zeit grössere Arbeiten bevorstehen.
Ziel sollte eine Finanzierung sein, die zur tatsächlichen Entwicklung der Liegenschaft passt.
Was geschieht beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Beim Verkauf einer Stockwerkeinheit kann der Verkäufer seinen rechnerischen Anteil am Erneuerungsfonds grundsätzlich nicht einfach herausnehmen.
Das vorhandene Fondsvermögen bleibt bei der Gemeinschaft.
Für Käufer ist die Höhe des Erneuerungsfonds deshalb eine wichtige Information.
Die Zürcher Notariate empfehlen, beim Verkauf einer Stockwerkeinheit den angesparten Anteil am Unterhalts- und Erneuerungsfonds im Kaufvertrag aufzuführen und festzuhalten, ob dieser im Kaufpreis enthalten ist.
Ein gut dotierter Fonds kann deshalb auch bei einem späteren Verkauf von Bedeutung sein.
Er zeigt allerdings nur einen Teil des Bildes.
CHF 300’000 Fondsvermögen können komfortabel sein, wenn keine grösseren Arbeiten anstehen. Derselbe Betrag kann sehr knapp sein, wenn kurz darauf eine Sanierung von CHF 1 Million geplant ist.
Welche Rolle hat die Verwaltung?
Eine professionelle Verwaltung kann nicht entscheiden, wie viel Geld eine Gemeinschaft zwingend in ihren Erneuerungsfonds einzahlen muss.
Diese Entscheide liegen bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Die Verwaltung sollte jedoch rechtzeitig die notwendigen Entscheidungsgrundlagen schaffen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Entwicklung des Erneuerungsfonds
- bisherige jährliche Beiträge
- bekannte grössere Investitionen
- Zustand wichtiger gemeinschaftlicher Bauteile
- voraussichtlicher Finanzierungsbedarf
- Auswirkungen verschiedener Beitragshöhen
Damit kann die Gemeinschaft ihre Entscheide nicht nur aufgrund des aktuellen Kontostands treffen, sondern auf Grundlage einer längerfristigen Betrachtung.
Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
Die Immolution GmbH verwaltet Stockwerkeigentümergemeinschaften in Winterthur und Umgebung.
Bei der Budgetierung betrachten wir deshalb nicht nur das kommende Geschäftsjahr. Gerade bei älteren Liegenschaften gehört auch die langfristige Entwicklung der gemeinschaftlichen Bauteile zur sinnvollen Bewirtschaftung.
Stehen grössere Erneuerungen bevor, sollten Investitionsbedarf, vorhandener Erneuerungsfonds und zukünftige Beiträge gemeinsam betrachtet werden.
Denn ein Erneuerungsfonds erfüllt seinen Zweck nicht dadurch, dass einfach jedes Jahr ein bestimmter Betrag einbezahlt wird.
Entscheidend ist, ob die vorhandenen Reserven zur tatsächlichen Entwicklung der Liegenschaft passen.
