In einer Zeit, in der individuelle Lebensentwürfe und flexible Partnerschaften immer häufiger werden, ist der Konkubinatsvertrag ein unverzichtbares Instrument, um gemeinsame Ziele und Vermögensverhältnisse verbindlich festzulegen. Für unverheiratete Paare, die gemeinsam Wohneigentum erwerben möchten, ist ein gut durchdachter Konkubinatsvertrag von grosser Bedeutung, um im Falle einer Trennung oder im Todesfall Klarheit zu schaffen. In diesem Leitfaden erfahren Sie alles Wesentliche über den Konkubinatsvertrag im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, einschliesslich der drei Eigentumsarten und der besonderen Bestimmungen über das Erbe und was es beim Testament zu beachten gibt.
Was ist ein Konkubinatsvertrag?
Ein Konkubinatsvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen Partnern, die in einer Lebensgemeinschaft zusammenleben und regelt verschiedene Aspekte des Zusammenlebens, insbesondere im Hinblick auf Bereiche wie Vermögen und Unterhaltsverpflichtungen. Im Gegensatz zu einer Ehe, in der viele Aspekte durch das Eherecht bereits geregelt sind, sollten sich unverheiratete Paare durch eine vertragliche Vereinbarung absichern. Beim Immobilienkauf ist ein solcher Vertrag besonders wichtig, um klare Regelungen für das gemeinsame Eigentum und die zukünftige Verteilung im Falle eines Ereignisses wie Trennung oder Tod zu treffen.
Inhalte des Konkubinatsvertrags bei Immobilien
Beim Kauf einer Immobilie im Konkubinat sollte der Konkubinatsvertrag folgende Aspekte klären:
Eigentumsverhältnisse: Im Vertrag kann festgelegt werden, ob die Immobilie im Alleineigentum eines Partners oder im Miteigentum beider Partner steht. Er sollte regeln, wie sich dies auf Hypotheken und mögliche Ansprüche im Todesfall auswirkt.
Nutzungsrechte: Es sollte festgelegt werden, ob und unter welchen Bedingungen der nichteheliche Partner die Immobilie nutzen darf, insbesondere im Falle der Trennung oder des Todes.
Finanzielle Verpflichtungen: Der Vertrag kann festlegen, wie sich die Partner finanziell an der Immobilie beteiligen, z.B. bei Eigenkapital, Hypotheken, Reparaturen oder Nebenkosten, und ob diese Beiträge proportional zu den Eigentumsanteilen sind.
Erbrecht: Im Vertrag kann geregelt werden, ob und in welchem Umfang der überlebende Partner Ansprüche auf die Immobilie, respektive den Anteil an der Immobilie, des Verstorbenen hat.
Trennung: Der Vertrag kann auch vorsehen, dass die Immobilie bei einer Trennung verkauft und der Erlös entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt wird oder zu welchen Bedingungen ein Partner den Anteil des anderen erwerben kann.
Die drei Arten von Eigentum bei Immobilien
Wie im vorherigen Abschnitt erwähnt, gibt es drei Möglichkeiten, die Besitzverhältnisse beim gemeinsamen Kauf einer Immobilie zu regeln:
1. Alleineigentum
Definition: Beim Alleineigentum gehört die Immobilie ausschliesslich einem der Konkubinatspartner. Der Alleineigentümer wird beim Kauf ins Grundbuch eingetragen und der andere Konkubinatspartner hat keine rechtlichen Ansprüche an der Liegenschaft, ausser es wurde eine spezielle Vereinbarung getroffen. Der Alleineigentümer ist allein für die Finanzierung verantwortlich, sowohl für das einzubringende Eigenkapital als auch für die laufenden Hypothekarzinsen und sämtliche Nebenkosten.
Wann macht Alleineigentum Sinn?: Diese Form des Immobilienbesitzes im Konkubinat macht Sinn, wenn ein Partner über deutlich mehr finanzielle Mittel verfügt als der andere und die Liegenschaft allein finanzieren kann. Zudem muss sich der Alleineigentümer keine Sorgen machen, was im Falle einer Trennung mit der Liegenschaft geschieht.
Wichtige Punkte: Es ist wichtig, dass im Konkubinatsvertrag geregelt wird, ob und in welchem Umfang der andere Partner im Falle einer Trennung oder des Todes des Alleineigentümers Ansprüche hat. Ausserdem sollte klar vereinbart werden, unter welchen Bedingungen der Nichteigentümer die Immobilie bewohnen darf. Durch den Abschluss eines Mietvertrages können Unstimmigkeiten vermieden und dem Nichteigentümer Mietrechte eingeräumt werden.
2. Miteigentum
Definition: Beim Miteigentum besitzen beide Partner die Immobilie gemeinsam, jedoch in einem festgelegten Verhältnis, das im Grundbuch eingetragen wird. Das bedeutet, dass beide Partner einen unterschiedlichen Anteil an der Immobilie haben können, der sich nach dem investierten Kapital richtet. Jeder Partner ist Eigentümer der Immobilie im Verhältnis zur Höhe seines investierten Kapitals. Beide Partner werden getrennt im Grundbuch eingetragen und können über ihren Anteil frei verfügen. Der andere Partner hat jedoch ein Vorkaufsrecht.
Wann macht Miteigentum Sinn?: Diese Form des Eigentums ist dann sinnvoll, wenn sich beide Partner mit unterschiedlichen finanziellen Anteilen an der Immobilie beteiligen. Sie sorgt für klare Verhältnisse und eine gerechte Verteilung der Ansprüche. Auch wenn ein oder beide Partner einen Teil des Vorsorgeguthabens aus der Pensionskasse oder der Säule 3a vorbeziehen möchten, um den Kauf zu ermöglichen, ist Miteigentum sinnvoll.
Wichtige Punkte: Der Konkubinatsvertrag sollte detaillierte Regelungen für den Fall einer Trennung oder des Todes eines Partners enthalten, denn auch in diesen Fällen bleibt das Miteigentum bestehen. Dazu gehören die Aufteilung des Eigentums, die Regelung des finanziellen Ausgleichs und die Festlegung, wie mit den Ansprüchen des verstorbenen Partners umgegangen wird. Für die Hypothek haften beide Partner solidarisch.
3. Gesamteigentum
Definition: Beim Gesamteigentum gehört die Immobilie beiden Partnern gemeinsam, und zwar zu gleichen Teilen, unabhängig von der finanziellen Beteiligung. Beide Partner sind im Grundbuch eingetragen. Bei Trennung oder Tod eines Partners wird die Immobilie in der Regel zu gleichen Teilen aufgeteilt. Die Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen, kann nur gemeinsam getroffen werden.
Wann macht Gesamteigentum Sinn?: Diese Eigentumsform ist ideal für Paare, die die finanzielle Belastung je zur Hälfte tragen können. Zudem kommt Gesamteigentum nur für Paare in Frage, die das notwendige Eigenkapital ohne Vorsorgegelder aufbringen können, da diese im Grundbuch mit genauen Anteilen eingetragen werden müssen.
Wichtige Punkte: Der Konkubinatsvertrag sollte klare Regelungen für den Fall einer Trennung oder des Todes eines Partners enthalten, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Auch die Absicherung durch Testament und Vorsorgevertrag sollte berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass mit der Liegenschaft im Sinne beider Partner verfahren wird. Wie beim Miteigentum haften beide Partner solidarisch für die Hypothek und alle weiteren Kosten.
Testament und Erben im Konkubinat
Bei Konkubinatspartnern ist es besonders wichtig, Regelungen für das Vererben der Immobilie zu treffen. Mit einem Testament kann sichergestellt werden, dass der Anteil des verstorbenen Konkubinatspartners an der Liegenschaft nach seinen Wünschen verteilt wird.
Ohne Testament richtet sich die Verteilung des Vermögens nach der gesetzlichen Erbfolge. Für Paare ohne Trauschein bedeutet dies, dass der überlebende Partner nicht automatisch Erbe der Immobilie wird. Umso wichtiger ist ein Testament, um die Erbansprüche zu klären. Ein Testament kann es dem überlebenden Partner ermöglichen, nach dem Tod des Partners in der Immobilie wohnen zu bleiben. Hinterlässt der verstorbene Partner jedoch weitere Erben, können Pflichtteilsansprüche entstehen.
Fazit: Rechtlich abgesichert durch einen Konkubinatsvertrag
In einer Zeit, in der viele Paare ohne Trauschein gemeinsam Immobilien erwerben, bietet der Konkubinatsvertrag einen wichtigen rechtlichen Rahmen, um die Interessen beider Partner zu schützen. Durch die Vereinbarung von Eigentumsverhältnissen, Nutzungsrechten und finanziellen Verpflichtungen können Konkubinatspaare klare Regelungen schaffen, die im Falle einer Trennung oder im Todesfall greifen. Zusätzlich sollte der Vertrag auch erbrechtliche Bestimmungen umfassen, um die Begünstigung des überlebenden Partners zu sichern. So können sich unverheiratete Paare ähnlich absichern wie verheiratete Ehepaare.
Falls Sie eine Immobilie in Winterthur und Umgebung erwerben möchten, laden wir Sie ein, unser Angebot bei Immolution zu erkunden. Nutzen Sie unsere umfassende Beratung zum Immobilienkauf und profitieren Sie von unserer regionalen Expertise. Kontaktieren Sie uns noch heute, wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören!